论文中国房地产开发投资经济效应分析是关于投资经济方面的论文题目、论文提纲、投资经济学专业论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
[摘 要]房地产業在我国国民经济中处于举足轻重的地位,房价的大幅涨跌都会对经济运行造成严重影响.从微观角度,通过对地产开发成本费用的分析,发现以地价和税收为主的整个政府性费用支出占到了房地产开发费用支出的近50％,而房地产开发所得的销售收入中也有近1／3以上的销售收入流向政府.因此,抑制过热的房地产市场,控制不断高涨的房地产价格,政府肩负重要责任.从宏观角度,通过对辽宁省2005年一季度到2010年底二季度的GDP数据以及房地产投资季度数据的定量分析,发现房地产投资和经济增长之间的长期弹性为0.48,存在长期均衡关系.
[关键词]房地产投资；经济效应；开发成本费用；实证分析
一、引言
中国房地产業是在改革开放后发展并兴起的独立产業,是国民经济的重要组成部分,房地产業的健康发展和人民的生活息息相关.自1998年7月3日国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,终止了沿袭约40年的住房实物分配制度以来,我国的房地产从蹒跚学步成为拉动我国经济发展的支柱产業.伴随着全国房地产業的发展,房地产行業不仅带动了相关产業的发展,也对解决剩余劳动力作出了重大贡献.2004年以来,中国房地产市场进入了一个全新的加速增长期,房地产逐渐发展成为国民经济增长的支柱产業.2009年房地产行業完成开发投资3.62万亿元,同期商品房新房销售规模为4.40万亿元,房地产投资增长对于GDP增长的贡献超过20％.近两年来,住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右.
但是,伴随着房地产業的迅猛发展,高房价也成为全社会关注的焦点.国务院总理温家宝2011年3月5日在十一届人大四次会议上《政府工作报告》中指出“坚定不移地搞好房地产市场调控.加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求”.十二五规划纲要指出“完善土地供应政策,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地,有效扩大普通商品住房供给；健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投机投资性购房；加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地产管理法等相关法律法规.完善住房公积金制度,加强管理和扩大覆盖范围.加强市场监管,规范房地产市场秩序；加快住房信息系统建设,完善信息发布制度.”
二、中国房地产开发成本及相关费用的构成分析
通过房地产开发成本费用的分析,有助于清晰地找到高房价成因,以便于为政府遏制房价过快上涨提供政策切入点.
(一)中国房地产开发成本费用的基本构成
第一、开发成本费用：
(1)土地费,即为开发经营者依法获得土地使用权时,所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用.
(2)前期工程费,即为规划、设计、项目可行性研究,水文地质勘察、测绘,环境评估,临时水、电、路、场地平整费等支出.
(3)建筑、安装工程费,即为房屋主体部分的土建(含桩基)工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用.
(4)基础设施建设费,即为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用.
(5)公共配套设施建设费,即为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用,包括教育、医疗卫生、文化体育、商業服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施.
(6)开发间接费,为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用.
第二、期间费用：包括为管理费用、财务费用、销售费用等和住宅开发项目有关的支出.管理费用为企業行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用.财务费用为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用,包括企業经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企業筹资发生的其他财务费用.销售费用为开发企業在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用.
第三、税金：税金为依据国家税收法律、法规应当缴纳的营業税、城市维护建设税等.
第四、商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事業性收费,例如城市基础设施建设费等.
房地产开发成本、税费及收入衡量的指标界定如表1所示：
(二)总成本构成量化分析
本文作者2008年下半年对北京、上海、广州等9个城市的62个开发商,涉及到81个房地产项目进行了市场调研,并结合观察地产网的研究报告整理中国房地产开发费用构成及各部分所占的比例,如图1所示：房地产开发总成本中土地使用成本占绝大部分占了约41％的比例,其次是建筑、安装工程费占约30％,随后是财务费用、销售费用各占6.93％和6.52％.紧接着便是市政工程占5.37％,开发间接费和前期工程费比例相当,均占3.32％,所占比例最少的项目为公共配套设施,所占比例仅仅O.4％.
(三)总费用支出及总销售收入流向量化分析
在我国房地产开过中的总费用支出去向如下图2所示.从总体来看,房地产开发费用中主要分为两部分,一部分为总成本,另一部分为总税收,即总费用：总成本+总税收.而在下图中将总费用分为土地成本+总税收和出土外的其他成本两部分进行考察,前者主要流向了政府,在图中可以看出,总支出费用中有将近一半的费用流向了政府.
而中国房地产开发项目的全部销售收入流向如图3所示,其全部销售收入有三个流向：其中土地出让金、总税收以及非税收费流向政府,另一部分为非土地成本补偿,而全部销售收入减去流向政府的部分和非土地成本补偿的部分剩下的即为企業剩余.由图3可以看出,以下几个城市中,销售收入流向政府部门最多的地区是上海,占了将近62％的收入比例,其次是北京,占了约42％的比例,广州房地产销售收入中流入政府部门的比例也多达1／3.
从各个项目成本的比重来看,成本控制的重点顺次为：土地费用一建筑、安装工程费一财务费用一销售费用一行政性事業性收费一前期工程费及开发间接费.同时,我们不难发现,包括地价和税收在内的整个政府性费用支出占到了房地产开发费用支出的近50％,而房地产开发所得的销售收入中也有近1／3以上的销售收入流向政府.因此,抑制过热的房地产市场,控制不断高涨的房地产价格,维护房地产健康发展的关键手段之一,也就在于控制房地产的开发成本,从政府的角度规制房地产行業的发展,依据政府颁发的相关政策、法律法规,进行房地产市场的宏观调控.
三、房地产投资的经济效应分析——以辽宁省为例
为了分析房地产投资和经济增长的关系,本文选取辽宁省为研究对象,以2005年第一季度至2010年第二季度为数据样
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参考文献：
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