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摘 要：本文采用泛珠三角9个省会城市的面板数据,研究经济适用房投资对商品住宅价格的影响.研究显示：商品住宅价格存在时间滞后性,前期的住宅价格对当期住宅价格有显著的正向影响；经济适用房的投资对商品住宅价格的弹性为正,无论是否考虑住宅价格的时间滞后性,对商品住宅价格均有抬升作用.
关键词：经济适用房；商品住宅价格；动态面板模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）09-0082-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.09.19
经济适用房自诞生以来,便一直被赋予着双重责任,既需要为那些无法从商品市场获得住房的人群进行“托底”保障的责任；又负有调节市场房价的期望,即政府希望通过低价商品住房的推出对公开市场上的高价商品住房产生一定的替代,从而达到抑制房价的作用[1].尽管经济适用房取得了很大的成就,解决了大量的中低收入家庭的住房困难,但争议不断,诟病良多,甚至有些地方也已停止投资经济适用房了①.那么经济适用房的投资通过怎样的机制影响商品住宅价格,而投资经济适用房能否真正起到调节商品住宅价格的作用?如果能,那如何影响,影响的程度有多大?
一、文献综述
随着保障性住房建设力度的加大,作为保障性住房主要内容的经济适用房引起了国内众多学者的关注,焦点主要集中于经济适用房投资对商品住宅价格的影响效果.李勇和李涛（2005）认为经济适用房确实对疯涨的房价起到了一定的抑制作用,对保障低收入者的住房利益做出了巨大贡献[2].王先柱和赵奉军（2009）指出经济适用房分流了住房需求,商品房价格会降低[3].王斌和高戈（2011）通过构建SAVR模型就住房保障对房价的动态冲击效应进行检验,发现经济适用房建设对房价上涨具有抑制作用,同时,房价上涨会促使“相机抉择”的政府加大经济适用房投资力度[4].但也有很多学者认为经济适用房投资不利于平抑房价上涨趋势的观点.茅于轼（2008）主张停止经济适用房建设,他认为以经济适用房为主的保障性住房,不仅没有降低房价反而助长了房价的攀升[5].陈杰和王文宁（2011）认为保障性住房要回归保障低收入家庭的本质,就必须要与商品住房体系做实质切割,对其抑制房价不应有过高的期望.向思思（2009）提出虽然经济适用房能转移一部分商品房的需求,但同时也会推动建设用地价格的上涨[6].此外,还有些学者则提出经济适用房供给与房价的关系不确定,要分短期效应和长期效应.周文兴和林新朗（2011）就认为,短期内经济适用房的投资额会平抑房价上涨,但长期会助推房价上涨[7].潘爱民和韩正龙（2012）也得出了类似结论[8].吴锐和李跃亚（2011）通过使用2005—2010年的月度数据对我国房价增长速度与经济适用房之间的关系进行实证分析,认为短期内经济适用房对房价上涨起着正向推动的作用,但经济适用房与房价增速不存在长期均衡关系和Granger因果关系[9].
综上所述,关于经济适用房的研究成果颇丰,为我们的分析提供了极具启发性的参考.但是绝大部分研究中往往忽略了商品住宅价格的时间滞后效应,在此基础上得出的结论很可能与实际情况有出入.同时,笔者发现已有的研究大都基于国家整体层面,很少有人研究某一区域或者单个城市的经适房投资对商品住宅价格的影响.本文以涵盖发达地区、次发达地区和欠发达地区的泛珠三角9个省会城市为例,通过构建动态面板数据模型来研究经济适用房对商品住宅价格的影响.
二、经济适用房对商品住宅价格的影响机制
假设那些在市场上对商品住宅没有购买能力的中低收入群体只对经济适用房有需求.商品住宅供应曲线S1、商品住宅需求曲线D1、经济适用房需求曲线D2和经济适用房供给曲线S2（见图1）.在经济适用房推出初期,S1与D2无交点.对于中低收入的人来说,对价格的敏感度必定会高于高收入群体的,因此D2的斜率会比D1的斜率小.由于经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金,免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增容费等各种税费等一系列的优惠政策,因利益驱动,经济适用房供给曲线S2起点较S1 低,但斜率较S1更陡.
从需求来看,随着经济适用房的投资增加,由于经济适用房天花板价格的存在,相当于商品房相对价格的上涨,使部分原本打算购买商品房人群的购房需求转移到对经济适用房的需求,在其他房源供给量保持不变的条件下,经济适用房充当了商品房的替代品.同时,随着经济适用房供应量增加和住房政策的不断完善,符合条件的申购者会等待合适房源,而不符合条件的需求者也会对商品住宅产生降价的心理预期,且大都持有观望态度.这些都会推动D1向左移动到D"1.从供给来看,一方面中国人多地少的基本国情决定了经济适用房和商品住宅的供应会是竞争关系.在总的住宅土地供应总量不变的前提下,经济适用房的供给增加,就必然会引致商品住宅的土地供应量相应减少,进而降低商品住房供应,使S1向左移动到S"1（见图1）.D1和 S1同时向左移动,经济适用房对于商品住房价格的影响便取决于其对商品住房的影响主要体现在需求还是供给,在图1上便表现为D1和 S1向左移动的幅度.如果主要体现在需求上,那经济适用房的投资会抑制商品住宅价格上涨,反之亦然.此外,考虑到房地产的不可移动性以及各地区经济发展状况、人口数量和金融市场的完善程度不同,经适房对商品住宅价格的影响程度也会不同,即存在区域差异性.
三、基于动态面板数据模型的实证分析
(一)变量的选取和数据来源
笔者采用2000—2011年各地住宅商品房平均销售价格来衡量商品住宅价格,用FJ表示；用历年的经济适用房投资额来度量经济适用房的供应能力,用JSF表示.数据均来自于2001—2012年《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各城市的统计年鉴和各城市的统计公报.为消除物价因素的影响,各地的房价按照2000年为基期的商品零售价格指数（同比）进行平减.
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参考文献：
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