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YOU+公寓增加了“地段”硬性条件外的柔性元素,加深了群体、社区给物业带来的独特价值,将会是中国房地产粗犷式发展后的新增长点.雷军斥资1亿元入股,让YOU+因为“小米公寓”的称号,走到了镁光灯下.
5月13日,YOU+与时代地产签订投资协议.有别于常规的发布会,现场宛如一场年轻创业者的欢乐派对：夜晚的露天广场上,一边是华南8位创新企业家的演讲,另一边是美国队长、复仇者联盟等当下热门科幻影片的cosplay,临时搭建的吧台上是各色创意鸡尾酒,点一杯“骚年”,素未谋面的创业者攀谈起来,滔滔不绝.
YOU+青年公寓创始人刘洋的初心是建一个有温度的家,把在城市中漂泊的年轻人聚集起来相互取暖.亚洲投资界超人李嘉诚曾经发表过一个关于房地产的言论：决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段.
YOU+公寓开启了“地段”硬性条件外的柔性元素,加深了群体、社区给物业带来的独特价值,将会是中国房地产粗犷式发展后的新增长点.YOU+的商业模式是整栋租下厂房、宿舍楼等,改造后转租给年轻人,尤其是想自主创业的年轻人.这类公寓给租户的卧室等个人空间设置不大,而对公共客厅等区域的设施和环境进行了精心安排,以此带动年轻租户在公共空间的相处和交流.
项目自2012年6月启动后,YOU+在广州潮流青年圈子中小有名气,但对于大众而言,仍是“养在深闺人未知”.去年下半年,雷军斥资1亿元入股,让YOU+因为“小米公寓”的称号,走到了镁光灯下.
YOU+究竟是一盘怎样的生意?在刘洋的蓝图中,每位入住者可以变成既是邻居又是战友的关系,资源交换互相扶持,同时打造出YOU+创业生态圈,给用户全方位的资源链接平台.
以“家”为载体的社区文化
在刘洋的工作生涯里,在重庆、福州、上海、北京等城市漂泊的时间加起来有15年.和很多长期漂泊在外的年轻人一样,在陌生的城市里,生病、受挫、沮丧、徘徊、痛苦时无人问津,有了成绩、夸奖、荣誉、喜悦时无人分享,这更像是“生存”而非“生活”.
“漂泊在外的人骨子里都希望有一群交流的朋友,但是城市森林却越发撕裂我们的想法,当漂泊在外的人在大城市里奋斗出一套房子的时候,却更加深刻感到,我们真正缺乏的不是房子,而是灵魂和朋友.”刘洋说.YOU+每个住户都称为“家友”——是YOU+住户的昵称,更是“家人”、“友人”的意思.
YOU+是一个面向现代都市青年的连锁生活社区,而经营模式是通过租下整栋楼重新改造成公寓再向年轻群体出租.在广州时代TIT广场上的YOU+公寓,房间大多是10多平、20多平,但小客厅、书桌、衣柜、独立卫生间等一应俱全,将床设置成上铺,空间得以充分利用,仿佛豪华版的大学学生公寓.
“租赁这个市场非常大,但也非常透明,你和竞争对手之间没有秘密可言,所以练好内功,持续打造公司核心竞争力才是关键,YOU+公寓只是一个载体,核心竞争力是社区.”刘洋表示, YOU+并不做硬件产品,而是后续增值服务——社区,依靠宽松舒适的公共空间,让居住的青年能够有更多的互动交流,形成紧密的社区氛围.
YOU+的每个房间都不带厨房、冰箱、洗衣机.刘洋说：“这些年轻人很少做饭,偶尔下厨也是要看心情和氛围,所以做了一个公共厨房,谁都可以来做饭,相互交流分享.”
与常见的公寓尽可能缩减公共区域,增加房间数量不同,YOU+公寓提供了大面积的公共娱乐空间,吧台、台球桌、迷你影院、健身器材都是共享的,不少家友在晚上都聚在一楼大厅里看电影、闲聊、玩游戏.YOU+凤凰店的顶楼是公用厨房和公用洗衣机,白云店的顶楼有露天烧烤台.
“三不租”原则,凝聚志同道合者
据刘洋介绍,YOU+公寓每间房租金在2000元-3000元左右,每个店铺百来间房,但排队入住人数都是房间数的三倍以上.雷军入股后,YOU+名声鹊起,每天都有慕名而来的参观者,而且在资本和房地产市场也引起了广泛的关注,想扩大规模会很快,但刘洋志不在“房”,而在“人”.
在YOU+非常有意思的是,租房入住要通过考核.首先,公寓有“三不租”原则：45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体；带小孩的不租,因为房间和楼梯是为单身成年人设计的；不爱交朋友的不租.除此之外,公寓还有两个不成文规定：家友入住需要提交申请、租期不少于3个月.
其次,入住的租客要填写个人简历,包括教育经历、职业、年龄、是否单身等.YOU+用重重条件告诉租房者,这里的房子不是有钱就能住,而是要把你的资源与大家共享,产生互动.
社区除了有严格的“家规”,其社区内每个独立的租客糅合到一起,以家的形式进行统一管理,让这些年轻的男男女女独自租房,却彼此相互尊重,在设定出YOU+社区独有的安全圈,也让YOU+国际青年社区运营至今没有发生一起打架群殴或事件.
即便住进来了也并非“一劳永逸”,YOU+对家友有一套严格的KPI考核,如果没有完成将会面临被“逐客”.YOU+有个“136”考核计划：1个月内要认识并深入了解10个人,包括姓名、职业、爱好、生日、哪里人等；3个月内要至少参加一次社区活动；6个月时家友会评选出“最不受欢迎的人”,可能面临被“驱逐”.
“这些措施主要是为了让大家增强交往和信任,YOU+不做钢筋水泥森林,租住这里的人一定是接受这种公寓文化.”刘洋介绍,YOU+制定了一系列措施,并在合同写明.刘洋花了3年时间打造第一个国际青年社区,而如何将社区营造出良好的氛围,如何将让这种经营模式下的社区里面全部人都可以做到路不拾遗,没有偷抢等现象,他花了1年时间进行研究.
一群志同道合的人交互产生的归属感正是YOU+难以复制和取代的市场壁垒.一位家友聊起自己某次感冒,只在微信群上抱怨了几句,便有家友敲开她的房门,送来一碗热粥.一位刚大学毕业的小伙子,准备背包途搭全国旅行,却坐错车到了广州,身无分文在大学城卖唱,YOU+股东听了他的经历后,给他免租的承诺,前提是在晚上给家友弹唱音乐,还动员家友们向他学习弹奏乌克丽丽（一种乐器）,小伙子攒够了路费后,离开公寓开始了下一段旅行.
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参考文献：
1、 当代青年应胸怀天下 【摘要】当今世界，没有哪个国家可以孤立于世界之外，也没有哪个个体能够孤立于世界之外，中国青年要具备世界眼光，要跟得上时代步伐，不能只善于思考中国。
2、 YOU最社交长租公寓 它的融资曾让整个公寓行业大火，还被联合办公空间鼻祖WeWork抄了。作为“一只曾在风口上的猪”，YOU+国际青年公寓受过追捧，也遭遇过质疑。2。
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