论文试析关于拆除重建类城市更新项目法律风险防范是关于对写作风险防范论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文风险防范措施论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
摘 要 城市更新,主要指针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的特定城市建成区域（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）,根据城市规划进行的活动,是对存量土地进行二次开发、盘活.城市更新的类型包括综合整治类、功能改变类和拆除重建类.其中,拆除重建类是三类城市更新活动中改造面最广、程序最复杂、改造程度最大,同时也是开发商最为关注的更新活动.笔者根据多年来从事城市更新法律服务的实务经验,对拆除重建类项目的法律风险点进行梳理,希望能够对城市更新项目从业人员的工作有所裨益.
关键词 城市更新 拆除重建 实施主体 拆迁补偿 安置
作者简介：王佳丽,平安信托有限责任公司.
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.327
“城市更新”在中國目前尚处于摸着石头过河的阶段,在国家层面并无统一的法律、法规进行规范,更多的是依赖于各地的地方性法规、规章和政策.而其中,深圳应该是第一个系统性进行城市更新立法的城市.
目前,深圳市初步形成了关于城市更新相对完整的立法政策体系：以《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施条例》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》为基本文件,以《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》、《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》、《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》等操作性指引为配套文件的地方性法规、政策体系.
城市更新改造工作的难点在于征地拆迁,围绕征地问题的补偿标准确定、违法建筑转正等问题产生的争议,都是土地增值收益分配领域矛盾的具体体现.土地增值包括自然增值和外力增值.自然增值的成果属于土地权利人劳动所得,主要是通过改善基础设施、增加附属物带来的土地增值.外力增值则是非因土地权利人的直接投资而获得的增值,通常是社会性投资产生的外部性后果,其主要受两个方面的影响：一是土地的位置,主要与国家发展战略和城市规划两个要素相关.如住建部、发改委、卫计委、教育部等中央19大部委联合编制的全国城镇体系规划指出,北京、上海、广州、深圳四个城市定位建设全球城市.二是非农用地的供求关系,主要与非农用地供应政策和城市化速度两个要素有关.如城市发展的越快,城市的非农建设用地需求就越多.
城市更新对于深圳来说,仍处于发展完善阶段.因此,我们会发现,几乎每一年深圳市政府都会出台新一批的政策法规,而同时各区也在根据各地域的具体情况不时出台相关的操作性文件,旧的政策文件在不断的更新换代.日新月异的城市更新法规政策,要求我们必须实时跟进最新的“立法”动态,必须及时更新对政策的理解与适用.
一、拆除重建类城市更新项目的操作流程
(一)流程概述
如前所述,城市更新有三种类型,其中,拆除重建类是目前市场关注度最高,也是律师提供法律服务的重点.要找准城市更新拆除重建类改造项目的风险点,首先应对城市更新项目的操作流程有个基本的把握.
拆除重建类城市更新的实施模式有四种：自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式.下面以市场主体单独改造模式为例,对拆除重建类城市更新项目的操作流程进行梳理.
根据《深圳市城市更新办法实施细则》的规定,拆除重建类城市更新项目的实施流程具体可以分为13个步骤：（1）取得占建筑物总面积2/3以上且总人数2/3以上权利主体的改造意愿委托书；（2）向政府申报更新单元规划制定计划及获得批准；（3）土地、建筑物核查汇总；（4）规划编制和取得更新单元规划批复；（5）与全体业主签署搬迁安置补偿协议形成单一主体；（6）获得实施主体确认,签署项目实施监管协议；（7）房屋拆除及房地产证注销；（8）签署土地使用权出让合同；（9）办理开发报建手续；（10）开工建设；（11）房屋竣工验收；（12）房屋回迁入伙；（13）办理房产证.
(二)各阶段市场主体的工作重点
对上述13个步骤进行归纳总结,可分为以下四个阶段：
第一阶段：意愿征集、立项阶段.
在这个阶段,开发商主要是争取让业主签署《计划申报委托书》,表明业主同意将其所持有的物业纳入城市更新单元进行拆除重建,并委托开发商作为申报主体,申报纳入深圳市城市更新单元规划制定计划.
第二阶段：土地建筑物核查、专项规划编制阶段.
根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的规定,开发商需在城市更新计划公告之日起一年内,完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批,否则将被调出计划.
第三阶段：拆迁补偿协议签署、实施主体确认阶段.
根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的规定,开发商应在城市更新单元规划批准之日起2年内,确认项目首期的实施主体,否则将被调出计划.而项目实施主体的确认,又有赖于所有权利主体均与开发商签署《拆迁补偿协议》.因此,本阶段的主要工作就是与业主充分协商,签署拆迁补偿协议.需要注意的是,属于以旧住宅区改造为主的改造项目,应由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案,经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择确定项目开发商.
第四阶段：开发建设及回迁阶段.
开发商在取得《实施主体确认书》后,开始拆除建筑物,注销房产证,与国土部门签订《土地出让合同》.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定,开发商应在实施主体确认之日起1年内,办理完用地出让手续.用地出让手续办理完后,即进行房地产开发建设,并在竣工验收后进行回迁.当然,在建设工程中,开发商还需要按照拆迁补偿协议的约定支付相应的临时安置补助.
总结:本论文主要论述了风险防范论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
参考文献：
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