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去年末召开的中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年中国结构性改革的五大任务之一,而2016年1月,湖南、福建、重庆等多地也充当了化解房地产库存的急先锋.而笔者认为,化解房地产库存需要一个过程,可以采取“分城施策”的房地产市场政策思路.
多地充当化解库存急先锋
1月20日召开的湖南省住房和城乡建设工作会议提出了五条去库存措施,包括采用货币化安置方式推动棚户区改造,大力发展租赁市场,支持农民工进城落户,充分发挥住房公积金政策效应等.
福建省1月19日召开的住房和城乡建设工作会议也将“去库存”作为今年房地产市场的重中之重.该会议提出,要制定有针对性的政策,积极消化库存.
济南市也在2016年政府工作报告中提出,今年将加大棚改、旧改货币化补偿安置力度,发展住房租赁市场,改善住房供给结构,多措并举加快房地产去库存.
重庆则出台一份新政策,对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%.业内人士认为,一系列降税措施将加速楼市成交和库存消化.
不可否认,地方近期密集出台的“去库存”政策与中央对楼市的诊断和开出的“药方”一脉相承.当然,巨量的库存也确实应该设法化解,否则对于中国经济发展不利.
拨开房地产库存迷雾
欲化解库存,须先探明实际库存数量.根据国家统计局发布的数据显示,去年10月末商品房待售面积已增至68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高.按照我国人均住房面积35平方米计算,“空置”的住房可供2亿人口居住.
在此数据作为依据下,很多地方政府开始出台刺激政策.他们以为,只要刺激到位,一两年即可消化库存,因为2014年全国商品房销售面积达120649万平方米.
而财经专栏作家李宇嘉则指出,国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房,大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内.
李宇嘉表示,常说的楼市“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告期已竣工可供销售,但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态（半成品）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值.
李宇嘉指出,待售库存的实际规模,应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上,再加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米,即13.8亿平方米.
在此基础上,加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存,目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米.
“即便按照2013年历史最高销售记录（13亿平方米）,全部库存也要10年以上才能消化完毕,这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现.”李宇嘉称.
拨开房地产库存迷雾,利于政府理性制定化解库存方略,也利于地产商清晰地判定形势,做出理性营销战略.
化解房地产库存不宜“急火”
房地产市场之所以出现畸高库存,在笔者看来,楼市库存高企,原因不外有三：一是各地楼市供应量过大,远远超出当地市场的需求量;二是各地房价处畸高状态,远远超出当地民众的购买力;三是面对畸高库存,开发商总是依赖于政府的政策刺激,而政府每一次出台刺激政策,开发商首先想到的是涨价,开发商一涨价,民众就更买不起,库存难以化解是必然.
一旦地方政府成了去库存的急先锋,大力度刺激需求,将会令房地产供应方滋生死扛甚至上涨房价的念头,从而令市场有效需求更加减少.因为房价上涨,消费者更加买不起,投资客因获利预期降低而选择离场观望.
因此,笔者以为,地方政府不必去充当库存急先锋,何必要动用原本就不甚丰盈的财政家底,刺激消费者去实现开发商的梦想呢?等到开发商急了,愿意降价让利了,适当地通过税费给开发商补偿一些就可以了.如此,既能促进去库存,又兼顾了民生,何乐而不为?
四招化解房地产库存
拨开迷雾、探明原因后,在化解房地产库存方面,我们应从容应对,依笔者看来,四招可化解房地产库存.
第一,停止刺激,刮骨疗伤.如前所述,政府出台救市政策不能化解房地产库存,那么,不妨采取刮骨疗伤的策略,不再出台刺激政策.库存高企,开发商压力最大,当他们对政府救市不再抱有期望的时候,他们一定会选择降价促销,而实践表明,降价是激发需求的最有效方法.尽管降价会牺牲一部分利润,可通过降价后所带来的资金回笼,能帮助开发商度过难关.
第二,加大民生投入,助力化解库存.截至2015年10月底,全国城镇保障性安居工程已开工747万套,基本建成688万套,均超额完成年度目标任务,完成投资1.28万亿元.其中,棚改开工575万套,占年度目标任务的99%.可以看出,政府在保障房方面的投入力度还是比较大的,相信在接下来的若干年,政府在保障房方面的投入还将加大.
鉴于此,笔者以为,推进保障房建设可与化解房地产库存结合起来.对于那些符合保障房条件的中小户型库存商品房,政府可采取大单团购的方式,集合符合经济适用房、自住型商品房购买条件的民众,从开发商那里购买商品房,直接用于经济适用房及自住型商品房.
第三,严格控制供应,适当补贴自住型需求.供需失衡导致库存高企,因此,化解库存须从缓解供需矛盾入手.一方面,严格控制增量入市,控制新房入市节奏;另一方面,对于自住型购买需求,应减免购买者相关税费,并通过减免开发商税费的方式给予购买者实惠,直接体现在降价上.
第四,鼓励开发商降价,笔者建议如下：一是在开发商的销售收入中,降价部分免除营业税、企业所得税、土地增值税等相关税费;二是对于降价幅度达10%及以上的开发商,银行按其项目让利总额给予开发贷款额度;三是对于降价幅度达10%及以上的开发商,可在现有预售款监管规定下,允许其提前一期支取商品房预售款;四是对于降价销售的开发商,按其降价幅度,同比例降低消费者按揭贷款成数.
或将推出的化解房地产库存政策
面对多种有可能对楼市全面性刺激影响的建议或方案,中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在外,认可“分城施策”的房地产市场政策思路.预示着未来,不同城市的房地产政策口径将不尽相同.
那么,如何“分城施策”?笔者以为,或将体现在三点：
一是需求旺盛、库存不严重的一线城市政策将会继续从严.北京、上海、深圳等房价上涨过快的城市仍将维持从严的政策口径,以严防房价过快上涨,从严执行限购、二套房贷政策等调控政策为主.
二是库存较大的二三线城市,将会出台地方性刺激政策.包括对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段、放开对第三套住房的各类限制等.预计在这些城市,各类刺激楼市交易的政策,将在今年增多.
三是库存相当严重的三四线城市将由政府组织集中购买商品房用于“新市民”住房即市民保障性住房.中央提出,要推进满足“新市民”住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点.
很显然,“新市民”购房的主战场在三四线城市及县城.在这些区域,政府极有可能组织“新市民”以较大幅度低于市场价的价格团购开发商的商品住宅,也可能以大幅低于市场价的价格团购商品房配租（售）给符合政府保障条件的市民及“新市民”.
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参考文献：
1、 宏观经济去库存 当前，我国宏观层面的存货水平已处于2006年以来的历史低位，2014年、2015年或已进入去库存周期底部；从微观层面来看，工业企业目前还处于去库。
2、 楼市去库存预警炒房风险 随着房地产去库存刺激政策的陆续出台，各界对此讨论逐渐升温，被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响，成为了市场人士关心的问题。有。
3、 连锁零售企业去库存问题建议 [摘 要] 连锁经营作为一种先进的商业模式逐渐得到越来越多零售企业管理者的认同并开始飞速发展起来，受到电子商务和国外零售巨头的影响，使得国内的连。
4、 楼市去库存的不同路径探析 摘要：近些年来，随着我国建筑行业的迅猛发展，商品房累积数量越来越多，“去库存”成为楼市发展的必然要求。但是，楼市“去库存”是一项十分艰难的任务，。
5、 论房地产供给侧改革中的去库存问题 【摘要】在2015年，政府正式提出供给侧结构性改革。房地产业作为中国支柱产业，去库存被列为改革的重点领域。本文通过对楼市库存现象和问题的分析，认。
6、 中国房地产去库存化困境刚刚开始 2015年的前11个月，我国新开工房屋140569万平方米。这意味着，不仅现有的住房要消化，而且新房仍将源源不断涌向市场。2015年12月18。