论文营改增后房地产企业税收筹划是适合税收筹划论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关税务筹划如何合理避税开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
2016年5月1日起,我国全面实现“营改增”税制改革,本文从“营改增”的背景入手,分析了营改增”政策对房地产企业的影响,并提出了相应的税务筹划措施,促进房地产企业降低经营成本,提升经济效益.
一、“营改增”政策对房地产企业的影响
（一）营改增”对房地产企业组织结构产生影响
房地产企业大多规模较大,分公司、项目部众多,因此其管理上也呈现出多层次的特征,“营改增”之后,这样较为复杂的管理模式使得房地产企业具有多重征收增值税的特点,这在一定程度上加大了房地产企业的税务管理难度.另外,房地产企业分公司及项目部采购大多由其总部执行,这将产生一定的进项税,而其相应的房产建设和销售机构,却单独缴纳销项税,因此其进销不匹配的问题时有发生,这将促使房地产企业对其组织架构进行改革,降低经营风险.
(二)土地成本抵扣受到影响
对于房地产企业而言,其土地成本在总成本中占有重大比例,如果房地产企业从政府取得土地,则按其销售取得的全部价款及价外费用扣除相应的土地价款后计算销售额,并缴纳增值税；如果其获得其他企业转让的土地,转让企业需缴纳增值税,其开具的销项 可以供房地产企业抵扣进项成本,这将对房地产企业的土地成本产生较大影响.另外,房地产企业取得的拆迁补偿费、市政配套费及一些报规报建费等均无法取得增值税专用 ,因此无法抵扣进项税,从某种意义上来说房地产企业的税负将会增加.
(三)资金成本抵扣受到影响
对于房地产企业来说,其开发项目往往需求较大的资金成本,但是根据“营改增”规定,企业取得的贷款服务金额无法从销项税中抵扣,同时规定,其接受贷款过程中向放贷机构支付的相应的手续费、咨询费等均不得从销项税中进行抵扣,这意味着,企业向放贷机构支付的利息在“营改增”之后无法进行抵扣,而对于资本密集型的房地产行业来说,其支付给放贷机构的利息费用数额较为庞大,如果不能进行抵扣,势必将增加房地产企业的资金成本.
(四)建筑安装成本抵扣难度增强,房地产企业税负增高
房地产企业和建筑业有着密不可分的联系,“营改增”对建筑行业的影响也將对房地产企业产生相应的影响.为房地产企业服务的大多数建筑企业使用的建筑材料多由小型个体户提供,其很难提供增值税专用 ,因此,房地产企业的建筑成本将有一大部分很难抵扣进项税；建筑企业的工人大多由小微型企业提供的农民工,很难向其提供增值税 ,因此,这也使得房地产企业建筑安装成本抵扣难度增强,房地产企业税负增高.
(五)房地产企业的 流受到极大影响
房地产企业大多采取预售制,“营改增”之后,房地产企业分为简易征收及一般计税两种方式,在预售阶段,增值税按3%预征率,预缴增值税.其中简易征收方式适用于2016年5月1日以前开发的老项目,其余的适用于一般计税.计算公式如下 .
1、简易征收方式下.预缴增值税等于预收账款/（1+5%）x3%
2、一般计税方式下.预缴增值税等于预收账款/（1+11%）x3%.
一般计税方式下,房地产企业在未转为现房销售以前,其进项税 经过抵扣后,可挂账处理,待转为现房销售后即可以抵扣进项税额.这其中存在的 流问题在于,先期入账的进项税金无法正常抵扣,且还要预缴一部分增值税,使得先期的资金流支付要大一些.另外,房地产企业筹资产生的利息费用无法抵扣,这使得其大多选择进项税可以抵扣的融资租赁的方式进行筹资,因此其银行借贷金额会相应减少,账面上的 流量金额会减少.
二、“营改增”背景及对房地产的影响下房地产企业的税收筹划
(一)规范企业经营流程,优化企业组织结构
此次“营改增”的涉及范围较广,不仅仅局限于财务范畴,房地产企业也要规范其经营流程,优化组织结构,可以通过迁移、并购、注销经营业务较差的子公司等方式调整房地产企业的税务架构,由房地产企业总部或者指定某个公司进行汇总结算,协调销项税和进项税之间的匹配关系,从而有效降低房地产企业的税务管理难度,降低其经营风险.
(二)做好取地环节税收筹划
房地产企业要做好取地环节的税收筹划,合理规划拿地措施,可以选择能够开具增值税专用 的二级市场,取得其他企业转让的土地,从而抵扣房地产企业一定的销项税,另外,根据财税[2016]140号文规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）,在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.通过股权收购方式取得土地的,主管税务机关不征收增值税、土地增值税、契税.其获得相应的政府补偿款之后,可以利用该笔款项购买企业所需的固定资产,“营改增”之后企业购入固定资产可以抵扣一定的销项税,利用这种方式可以为房地产企业减少一定的税收负担.
(三)规范集团统借统贷
目前为止,我国许多大型企业都采取统借统还的资金管理方式,这需要房地产企业把握好相关政策,为企业享受税收优惠.房地产企业可以利用发行债券的方式募集资金或直接从金融机构取得资金,再将这些资金借和需要资金的下属单位并和其签订统借统还合同,向其下属单位收取利息的利率不高于金融机构水平,即可享受统借统还业务免征增值税优惠政策,为房地产企业减少税收负担,降低经营风险.这里的关键问题在于,统借统贷的界定问题.财税【2016】36号文规定了四种条件.
1、资金来源必须是外部,且仅限于金融机构借款或对外发行债券两种筹资方式.
2.资金使用方为集团下属企业.
3、集团下属企业所承担的利率不得高于统借方支付给金融机构或是债券票面利率.
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参考文献：
1、 营改增对房地产企业税收影响筹划 摘要：从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽最大可能获。
2、 营改增后房地产企业税收筹划 [摘 要]从2016年5月1日开始，我国在全国范围内全面推广营改增试点工作，将金融业、生活服务业、房地产业以及建筑业都纳入了营改增试点范围。实施。
3、 营改增对房地产企业税收的影响 摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。。
4、 营改增对房地产企业税收影响筹划 【摘 要】在市场化经济时代，社会经济快速发展，为了适应新的经济形势所带来的机遇与挑战，我国在相关方面做出了重要调整，如产业结构、发展策略以及相关。
5、 营改增政策下企业税收筹划 摘 要：“营改增”政策的实施是我国税制发展中一项重要的政策，增值税与营业税是我国两种重要的税种，“营改增”政策出台之后，营业税将会慢慢的推出税制。
6、 营改增政策下企业税收筹划 【摘要】“营改增”政策的落实对企业发展起到一定影响，为企业带来发展的同时也带来诸多不利影响，纳税人应在熟悉相关法规前提下，利用优惠政策来做好税收。