论文无锡市房地产影响因素的实证是关于实证方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关实证论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：文章从无锡市2007-2016年房地产发展状况出发,结合国内外对学者对影响房价因素的研究,选定了所要分析的七个因素：即土地、常住人口数、居民收入、经济发展水平、利率、物价水平和消费者心理预期,并提出假设.实证研究中应用统计分析和主成分法建立多元回归模型,验证了人口、居民收入、经济发展水平、地价和前期房价是影响无锡市即期房价的重要因素,从而以无锡市为例,为制定政策和调控房价提供了相关建议和理论依据.
关键词：房地产：影响因素：实证研究
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2018）01-54-04
一、引言
房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,一直以来都是业界关注的焦点.进入新世纪以来,全国各地的房地产市场都以迅猛的势头向前发展,尤其是经济较为发达的东部地区,住宅市场更是持续火爆,房价连年飞涨.从房地产本身来看,伴随经济社会的进步以及通货膨胀的加剧,房价适度上扬是正常情况,居民固定资产增值还会进一步拉动消费需求,增强宏观经济活力.但我国房产市场近十年涨幅过高,在部分地区已经超出了居民的实际购买力,旺盛的投机需动房价过快上涨势必造成房屋供求失衡与泡沫经济,泡沫严重到一定程度,破裂后引发的经济危机会招致大量的企业倒闭潮,失业下岗潮,政治和社会危机加剧,美国房地产泡沫与次贷危机和东南亚金融危机都为我们敲响了警钟.同时还应认识到,由于我国区域经济发展不平衡,各地房产市场表现也不尽相同,部分城市由于开发过度,大量的房地产库存也制约着经济腾飞.因此,从供给侧与需求侧发力,去泡沫和去库存都是房地产行业下一步发力的重中之重.
在国家宏观调控下,无锡市房地产市场近几年表现亮眼,文章从影响房地产的若干因素出发,结合无锡市2007—2016年十年的房地产市场表现,运用实证分析方法,得到影响无锡市房地产的主要因素,并且定量地分析这些因素对房价有怎样的影响及其影响程度,以便为无锡市房地产市场发展提供建议,为其他地市房地产调控提供借鉴与参考.
二、文献述评
目前,国内外学者基于不同角度对影响房地产市场波动的因素展开了大量的研究.Abraham等（1992）对美国三十个城市的实证分析表明房地产的上涨与就业率、收入及建设成本有直接关系.Michael White,Diana Kasparova（1996）建立了供需模型来量化住宅,根据部分欧盟国家生产总值、货币政策等宏观因素分析房价变动曲线.Wheaton和Nechayev（2008）通过对美国59个城市在1998—2005年间的统计数据进行分析,认为利率并不能很好地解释房价的波动,且两者存在着复杂的关系.英国Noah KofiKarley博士结合加纳的住房问题提出居民住房消費能力是房地产发展至关重要的条件.贝尔特拉提和莫拉那（Beltratti&Morana,2010）研究发现影响欧美、加拿大等G7国家40%的房价变动变量是股市波动、通货膨胀、利率政策和原油,主成分分析法进一步说明各国房地产市场已经具备某种宏观联动.
由于房地产调控出现了新的政策,我国对房价的研究也开始由以往的理论研究转变成现在的实证研究.在对房地产的影响因素研究中,贺胜兵（2006）、白霜（2008）、齐千（2011）、安辉、王瑞东（2013）、汤文彬（2016）都发现诸多影响房地产变动的重要因素.贺胜兵（2006）从需求和供给出发,明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素.而北京、上海、武汉的实例证明住房建造成本和地价从供给影响房价.白霜（2008）通过对除港、澳、台外的31个省（市、区）的经济基本面和房地产的Panel数据进行实证分析,认为房地产的主要影响因素除消费者购买力外,还包括产品成本、企业数量、人均资源占有量、投资状况以及税收政策.齐千（2011）在此基础上加入了利率和房地产开发投资额因素的影响.安辉、王瑞东（2013）综合考察了经济基本面与非经济基本面对房地产的影响,认为土地政策和保障房政策对房地产的影响虽然存在一定时滞,但对房地产的影响是长期的且效果明显.汤文彬（2016）从现代资产定价理论和供求理论实证分析了不同层级城市影响房价的主要因素.
综上可见,国内外的众多学者关于房地产影响因素研究范围主要从消费者需求及房地产市场供给、政策、宏观经济等三个方面进行研究.国外学者研究起步较早,研究角度多样；国内研究从我国国情出发,成果也颇为丰富,但相较国外起步稍晚,且目前针对区域房地产影响因素的研究较少,结合学者们的研究角度和实际情况,文章拟从影响无锡市房地产供需双方具有代表性的影响因素出发进行分析,希望通过理论分析和实证检验,定性与定量结合地说明不同因素对单一地区房价的影响程度.
三、理论基础与研究假设
无锡市房地产受多种因素影响,根据综合文献和前期调研的结果,文章确定影响无锡房价的主要因素是土地、常住人口数、居民收入、经济发展水平、利率、物价水平和消费者心理预期.具体分述如下：
(一)土地
土地资源是房地产开发的源头,土拍的直接影响建造成本,构成了底线.受无锡对土地开发面积的供给侧限制,地价的攀升传导到消费者层次就是房价的上涨.因此,文章提出假设：
H1：房地产与土地成正相关.
(二)常住人口数
常住人口数反映了购房的潜在需求,伴随本地放开二孩政策和外地人口的不断涌入,常住人口数增加使购房的需求侧进一步受刺激,供小于求势必导致房价上升.因此,文章提出假设：
H2：房地产与常住人口数成正相关.
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参考文献：
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