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如今,楼市淡旺季的区分已经开始模糊,并不见得旺季市场就热闹,反之,淡季市场也不见得就冷清.
国庆节长假过后,回归工作岗位的第一刻,随手翻过一页日历,九月已成昨天等蓦然回首,这个过往楼市商家必争之期的“金九”,又上演了怎样的剧情呢?
2015年,全国范围内,房地产市场出现不同程度的回暖,这也在某种程度上加重了人们对“金九”的预期,市场普遍对于传统旺季“金九”抱有很大希望.
但是,在全国楼市分化加剧的背景下,结果自然逃不开喜忧参半,虽然部分城市成交火爆,但整体而言市场现状不如预期,“金九”也不再耀眼如昨.
缘何“旺季不旺”
据房价点评网青岛机构数据中心统计显示,2015年9月,青岛新房成交量为12860套,和8月份相比,交易量并未出现上涨,反而有所回落.
“尽管9月的住宅成交量相交8月有了小幅下滑,难免给人造成‘旺季不旺’的观感,但成交量仍处高位.”青岛时代纵横营销策划有限公司总经理张百忍说,“总体而言,今年的市场在一片叫好声中,成绩喜人,颇有种‘大圣归来’的快感.前10个月的楼市成交量便很有可能超越去年一整年的成交数量,市场不可谓不红火.”
房价点评网青岛机构数据中心统计显示,2013年青岛新房成交量为122974套,2014年青岛新房成交量为95790套,而2015年截至9月,这一数字已然达到91686套.
在张百忍看来,不能只看到“旺季不旺”,还应看到“淡季不淡”的市场状态.如今,楼市淡旺季的区分已经开始模糊,并不见得旺季市场就热闹,反之,淡季市场也不见得就冷清.
纵观今年的青岛楼市,从5月份开始至今,月度成交量已经连续5个月过万套.要知道,7月和8月夹在上半年“小阳春”和下半年“金九银十”间,一般来说,此时,开发商冲击上半年业绩后,后续推盘供应不足,需要休整并为“金九银十”积蓄力量,故7月和8月份往往是楼市的“淡季”.
但值得一提的是,7月份青岛新房成交量为11237套,8月份新房成交量更是达到了14122套,成为了今年以来的成交最高位,呈现“淡季不淡”的特征.
有业内专业人士撰文指出,形成这种情况不外乎有几种原因：一是楼市发展逐步成熟,其营销手段总体保持稳定,促销优惠在旺季和淡季相差不明显；二是开发商推盘不再唯旺季是瞻,什么时候推盘、给予多大优惠,都会按照自身项目开发进度展开；三是消费者的购房更理性,购房目标相对明确,买房大多遵循自己的置业计划,至于时间是否在旺季或淡季,则显得并不重要.
而对此,张百忍的回答则要干脆、简练得多,“去库存,该开就得开.”
库存,还是库存
眼下,若评选2015年房地产市场出现频率最高的词汇,“库存”必将高居榜首.不夸张地说,库存已经成为悬在所有房地产开发企业头顶上的那把“达摩克利斯之剑”,稍有不慎库存包袱就会让一些开发企业走向崩溃.
据房价点评网青岛机构数据中心统计显示,2015年3月到8月,随着市场转暖,青岛市场的总库存量总体一直呈现下降趋势,去化周期也由32个月下降到27个月.压力稍有缓解但形式不可谓不严峻.要知道,随着后续楼盘入市热情上涨,短期内库存压力仍将加大.
一旦库存积压之后,带来的连锁反应就是开发企业的资金链紧绷,一旦遭遇楼盘持续销售不畅情况,必然会出现开发企业跑路潮.因为,对于开发企业来说,最大的挑战不单单是集中于今年和当前市场操作,而是会影响到明年的市场开盘和拿地操作.
“没钱进货”,卖面包的买不起面粉,如何经营?所以,眼下,赚钱已经不是企业的第一要务,合理的去化库存,降低企业风险,保持长久生命力才是重中之重.
降价走量,按照企业发展情况安排入市时机,把控销售节奏,已经成为市场中开发企业的普遍选择.而对于广大的购房人群而言,眼见着情况变化,又岂会着急入市.大多秉承着“不见兔子不撒鹰”的态度等待“窗口期”.
事实上,正是源于市场的变化,开发企业营销思路和购房人群置业理念的转变,导致了眼下“旺季不旺”、“淡季不淡”的市场状态,但细细思量,如此一来,在旺季淡季行情差不多的背景下,消费者无疑将获得更长的选房周期,更有益于置业.而不再像过去那样,在一个相对集中的时间段被房企营销人员密集“轰炸”而头脑发热的选房置业.
换言之,“金九”不再耀眼,也好.
别着急,再等等?
“今年8月,市场成交火爆,有购房者开始着急,担心后市价格会上涨,开始选择入市.有人咨询我,我的意见是别着急,再等等.”张百忍说.市场的发展情况证明了他的判断,在刚刚过去的9月,很多开发企业果断选择低价入市,以求抢占更多的市场份额.
特别是“吸粉”无数的“东李”板块,价格则是一家更比一家低,捷报频传.据悉,9月底,万科生态城2期火爆开盘,3个小时700套,热销7个亿.无独有偶,新城·香溢紫郡开盘推出150套80/89平方米特惠高层房源,仅1小时劲销九成,不可谓不火爆.究其原因,就是价格,还是价格起了决定作用,消费者觉得物有所值.
“我很喜欢‘东李’这个片区,自然环境好,配套也慢慢会跟上,最主要是性价比很高.”宋先生关注东李片区已有些许时日,近期,他决定选择出手入市,选择一套适合自己的房源.“我再等等,这个片区的楼盘很多,卓越·皇后道项目营销中心也开放了,估计也快开盘了,项目规划有大型商业中心,集休闲、娱乐、饮食、购物于一体.后期生活将非常方便.而且,我总觉得东李竞争如此激烈,价格应该还会有下调空间.”
而这显然不是开发企业喜闻乐见的.一位业内人士用一幅艺术画来解读眼下的市场现状,一个赤身裸体的美女踮脚站在一根细木桩上,脖子上吊着绳索,她旁边坐着一位淡定的老头.“现在的生意就像这幅画：吊在那的是房地产商！已经脱光衣服（利润几乎归零）,必须要垫着脚才能活下来；坐在那的是顾客,能感受到诱惑,但还是无动于衷（还嫌贵）这就是2015年 裸的现实.”
然而,这一道坎是必须要过的.也许,跨过去了,不见得是海阔天空,但起码日子会好过许多.
房价点评网高级分析师郭轶凡表示,对于绝大部分购房者来说,市场的逐步透明化使得购房行为变得更为理智,对于自身承受能力有更明显的认识,同时在售项目价格的 导致购房成本并没有实质上的减少,所以各类促销活动基本上不会引发明显超出预期的成交,10月份的成交只有可能跟随供应量而出现小幅上涨,但是不会超过9月份太多.
至于未来那张尚未翻过的日历虽然是个未知数,但是这个未知数不是令人渺茫,而是要令你遐想.
对于广大购房者而言,或许,我们可以再等等,因为青岛市商品住宅市场整体价格一直较为平稳,1-9月的价格平均增幅为0.5%,市场变动幅度也不太大.
而对于开发企业而言,可以肯定地是,明天依然将是机遇和挑战交织的一天,顺势而为,牺牲一定的利润,用合理的价格率先抢占市场份额,加速去库存,无疑将使其获得先机.
那么,如何让消费者停止观望,选择入市?在政策空窗期的当下,这恐怕就要考验开发企业的营销智慧了.但可以肯定的是,价格,无疑是打赢这场销售战役最直接最有用的利器.
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参考文献：
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