论文房地产企业并购风险防范简析是关于对写作企业并购论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文企业并购流程论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
摘 要 在国家调控力度不断加大的背景下,房地产发展出现新特点,一级市场拿地越来越难,二级市场的土地并购也呈燎原之势,主流房地产公司通过一、二级市场相结合,现实了飞跃式发展,万亿级公司呼之欲出.房地产企业土地的并购形式主要表现为企业并购,即通过收购合并持有存量土地的企业,来实现对土地的占有.由于企业并购比资产并购复杂,潜在的风险比较高.基于此,本文对房地产企业并购及其风险进行了阐述,并对房地产企业并购提出了相关建议,以供参考.
关键词 房地产企业并购 并购风险 风险防范
一、房地产企业并购的必然性与可能性
（一）房地产企业并购的必然性
进入白银时代后,房地产行业集中度越来越高,行业百强所占市场份额在2016年已达到40%左右,市场的成熟与饱和导致整个房地产市场竞争越来越激烈,由于去库存的基本政策没有改变,各地土地供应量持续走低,“招拍挂”市场已是一片红海.许多地方实行“一次性报价”,以报价最接近均价者为土地竞得人,这些使得房地产开发企业获取土地比中彩票还难.因此,通过企业并购来取得土地等生产资料资源,就成为更多企业的必然选择.
(二)房地产企业并购的可能性
房地产市场上存在投资者与投机者,投资者通过土地开发,为当地城市建设及社会发展作出了贡献.投机者不具备房地产开发资质,房地产市场的火爆带动了土地的升值,使大部分投机者不能也不愿意从事房地产开发,而是通过出让相关土地持有人的股份进行套现.
竞争的加剧及市场的分化,房地产投资开发商也会因为经营理念的落后,导致产品无竞争力,得不到市场的认可,从而陷入开发困境,形成烂尾楼.具有全国影响力的开发商数量有限,中小开发商开发楼盘较少,开发能力及资金能力的低下使烂尾项目普遍存在,特别是二、三线城市更为明显.开发烂尾的存在就是企业并购的蓝海.
二、房地产企业并购中的常见风险
(一)优质目标公司的错失风险
由于信息的不对称,目标公司一般由中介公司提供,中介公司为了促成交易,往往会夸大目标公司的地块潜力,同时鉴于中介公司对目标公司了解并不深入,实际在谈判时,会导致公司谈判对手实际上并未得到公司决策机构的授权,从而错失了收购良机,浪费了大量人力與时间.
(二)劣质目标公司的误判风险
由于前述目标公司的提供渠道是中介,同时目标公司所有人也希望顺利出让目标公司,这就会导致对目标公司的相关信息进行选择性提供.一般是提供积极的信息,对目标公司存在的问题及潜在的风险,往往会揭示不够,甚至是隐藏相关问题及风险.另外,一般的房地产开发企业更擅长房地产本身的开发工作,如工程管理、物业销售等,而并不擅长企业并购,从而导致对风险估计不足,进而导致决策失误,并购了不合适的目标公司,或者是并购成本严重偏离目标公司价值,导致后期开发利润降低.
三、房地产企业并购的风险防范
(一)防止错失潜在的优质并购资源
1.成立专门的投资发展部.为了提高效率,房地产公司应成立专职的投资发展部门,明确职能与定位,并直接向公司董事长汇报工作.鉴于投资发展工作涉及投资、工程、资金等方面,专业性要求较高,对于投资发展部的组成人员,除了定位高外,还应积极吸纳工程、销售、财务等专业人员加入.对投资发展部的考核,除了要考核成功的数量,还要考核成功率,建立多维度的考核指标体系,为企业的并购发展奠定人力资源基础.
2.弄清对方决策机构,直接对接最高权力机构.我国公司法规定,股东大会对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议.现实中,目标公司往往是股东会、董事会及高管层同一化,这样我们直接对接对方董事长即可；而对于公司管理层与治理层分立的公司,在进行并购邀约与谈判时,要求对方谈判者获得股东会授权,能够全权处理该并购事宜.
(二)避免并购过程中的误判
1.引进律师、会计师团队.由于房地产开发企业不擅长企业并购,另外企业并购也只是在一级土地市场获取土地难度增大的背景下,才逐渐被房地产开发企业重视起来,大部分并购企业本身并没有强大的并购团队.一般来讲,企业的投资发展部也只是起到个牵头作用,并购过程中的具体工作也都是由企业各个部门人员临时兼任,往往会导致工作效率不高.特别是在目标企业的合约法律风险、财务税务风险以及或有风险方面,一般难以有足够的时间和能力去深入研究,而这些往往是风险较大的地方,那么引进第三方智力资源就显得很有必要,律师团队能够帮助企业发现存在的及潜在的风险,并能通过并购协议加以解决.若房地产开发企业忽视了税务审计风险管理,将引发税务风险问题,[1]而会计师又能起到税务审计的作用,从而降低并购的税务风险.
2.建立并购战略合作机构.随着地价的上涨及国家对房地产销售采取限价政策,房地产公司的销售回款和利润空间被进一步压缩,同时房地产行业具有投资大、周转慢的特点,对资金的占用量也大.在并购过程中单纯靠自有资金,难以并购较大的项目.企业在实施并购前,必须做好充分的资金和财务准备.[2]一般会利用金融机构的资金杠杆.而并购项目不同于经营性贷款或者开发贷款,没有土地、在建工程作为抵押物,融资额会受到限制,那么和金融机构建立战略合作就很有必要.对于大型集团企业,建立集团层面的战略合作伙伴关系,约定集团控制下的企业并购,均可以享受金融机构的资金.
3.引入关键岗位责任人跟投机制.企业并购过程中,不同决策部门有不同的追求,投资发展部门需要取得业绩,具体执行部门为了扩大自身的管理范围,都会有轻视并购质量、重视并购数量的利益诉求.为了克服盲目追求数量的冲动,可以实行并购关键岗位人员“强制跟投”,即决策相关人与公司之间建立利益互动机制,同样承担并购后的利益与风险.
4.关注并购股权溢价.根据我国的土地增值税清算法律法规规定,房地产企业的核心税种就是土地增值税,其税率从30%～60%不等.我们在进行企业并购时,是看中目标公司账上的土地资产,在并购时,被并购公司并不进行土地增值税的清算,此时如果进行清算往往增势率会超过200%,从而执行60%的累进税率,税负较重.对于该部分增值,对并购而言,形成股权溢价,不在目标公司的账上作为开发成本核算.该股权溢价在后期的土地增值税清算时,往往不能够纳入清算成本,导致企业承担较多的土地增值税.该金额在并购谈判和并购分析时应该综合考虑,作为并购谈判的依据,以便降低并购成本.否则,税务风险将逐步累积,会越来越难化解.一旦集中爆发,可能会让企业蒙受极大的损失[3]
四、结语
房地产企业并购是一项综合性的工作,涉及内容较多且复杂,需要给予高度重视.通过团队建设、制度建设,为并购打下坚实基础.同时,在执行并购过程中,要注意引进外部资源,如律师等,要密切关注对方公司的治理结构,才能少走弯路,抓住重点,也才能将并购风险降到可控范围内,避免重大损失.
（作者单位为昆山颐景园置业有限公司）
[作者简介：潘海洋（1980—）,男,江苏沭阳人,研究生,会计师.]
参考文献
[1]侯亚萍.房地产企业的税务风险与应对策略[J].企业改革与管理,2016,14 （07）：128-129.
[2]孙玲.企业并购存在的风险及其防范措施[J].产业与科技论坛,2011,10（05）：255.
[3]谢晓林.基于“营改增”背景下房地产企业税务风险的防范研究[J].财会学习,2017（05）：146-149.
总结:这篇企业并购论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
参考文献：
1、 互联网企业并购风险与防范措施 纵看互联网当今的应用与人们生活的融合发展已走在时代前沿，也为团购行业改革带来新的契机，同时并购也成为提高行业竞争力方式之一。近年国内团购网站进入。
2、 国有房地产开发企业面临风险防范 在当前市场竞争日趋激烈的时代，房地产开发企业往往面临着诸多的风险。从风险来源上，可以分为企业外部风险和企业内部风险；从风险范围上，可以分为宏观行。
3、 房地产企业财务风险分析和防范 房地产企业 财务风险 防范引言由于我国房地产起步晚、管理混乱，房地产企业大部分都有着较高的资产负债率，一旦出现财务问题，其产生的后果巨大。因。
4、 企业并购风险和防范 并购风险的阶段性特征梅琦（2011）将企业并购从行业上和体制上分类，强调行业与体制对企业并购的影响，将并购程序分为三个阶段：并购前的准备阶段、。
5、 企业筹资风险防范措施探究 【摘要】随着我国市场经济的发展，企业间竞争不断加剧，企业需要大量资金用于开发、研制新产品、购置生产设备或收购原材料供应企业等方面。因此，多数企业。
6、 房地产企业财务风险控制 房地产企业财务风险控制对于房地产企业及其财务风险控制至关重要，此项风险控制是房地产企业的重要管理职能的体现，房地产的财务风险能够有效控制是房地产。