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最近媒体上关于2015年房地产市场走势的文章扑面而来令人眩目,去年岁末不少房企大佬、专家学者对2015年房地产形势集体唱衰,但新年伊始他们看到国务院及住建部释放明年楼市政策将渐趋宽松的信息后又一改常态.他们表示,一线城市房价必涨无疑,而且涨幅或将高于2013年.有的说2015年房地产市场触底复苏,先抑后扬；有的说2015年9月房价开始上涨；有的说2015年,全国房价总的趋势看涨,一线和少部分二线城市楼市整体好于去年,其他三、四线城市形势严峻；有的甚至说 2015年全国房价普涨,一线城市房价涨幅高于2013年；有的还预测涨势,放言2015年,一线城市房价必涨,若全国能上涨5%,则一线能涨10%-15%；二线能涨5%-10%.
上述种种预测说明,面对新常态,中国的房地产市场及与房地产相关的业内外人士仍不具备“平常心”,至少还没有做好市场转型和走向“常态化”之路的心理准备.有相当一部分人仍在期盼房地产重振旧时雄风,重返往日巅峰,因为在“黄金十年”房地产开发企业粗犷型发展,是一台台会赚大钱、赚快钱、易赚钱的“机器”；现在这种美好的光景一去不复返了,这台“机器”还不适应新常态,甚至迷失了方向.他们还没有摆脱让房地产市场“过山车”的发展模式和“跳蹦极”的高位震荡情节,他们甚至还想回到黄金十年,不愿意面对常态化.
当前房地产严重的供过于求导致市场变局,房地产全行业进入调整期,2015年主基调是利用这一契机倒逼房地产企业转型升级迈向常态化.故此,政府和房地产业内外人士应该抱着平常人的心态去对待房地产,引导其软着陆,稳触底,瘦身转型,平稳运行；要遵循规律,尊重市场；回归自然,渐入平常,探索房地产市场常态化发展的新思路和新模式,努力营造有利于房地产业改革创新常态化发展的市场环境.
一、房地产的市场定位要去投机化
在上一轮城镇化及房地产业快速发展的黄金十年,之所以市场被投资投机绑架,导致房地产行业偏离民生,其中一个重要的原因是对房地产的市场定位出现了偏差.房地产市场尤其是住宅市场的功能定位应该是服务于城镇化,服务于城市居民的居住消费,这就决定了在房地产市场中流通的产品虽具有商品价值,但其使用价值体现在为城市居民居住服务的主导功能,其价值就在于以百年住宅的使用功能满足城市原居住居民和迁入居民永久的居住消费,购房者按照商品房价值付币不是为了投资,更不是为了投机,而是为了获得其长期的使用价值.
十年的房地产投机发展史给我们留下了沉痛的教训：房地产市场投机之路对地方政府尤其是地方财政是一条饮鸩止渴的不归之路,房地产市场要走常态化之路就必须与投机化彻底切割,让市场回归民生,让房价贴近百姓.实践证明,由房地产的产品属性决定的房地产市场属性确实具有两重性,即满足消费属性和投资属性,但消费属性是其主要属性,而投资属性是其附属属性.比如住宅具有居住的消费属性,其他各类专业地产分别具有各自的消费属性,商业地产具有商业消费属性,旅游地产具有旅游消费属性,养老地产具有养老消费属性等.当然,房地产也具有天然的投资属性,正因为如此,房地产业与金融业密切相关,房地产即便不炒作,随着时间的推移,其溢价和损值也是自然的.但是,作为政府应该把握孰主孰次,但凡助推房地产的投资属性,放大其投资投机效应,一旦泡沫破灭,经济便一蹶不振.因此,房地产不能被直接用于投资投机,法律应该将投机定位为违法行为,让房地产的买卖租赁都只能为居住服务,让所有的房地产交易当事人都远离投机,让房地产市场步入常态化的发展轨道.
二、房地产的产业定位要去支柱化
支柱产业是指在国民经济中生产发展速度较快,对整个经济起引导和推动作用的先导性产业.支柱产业具有较强的连锁效应,诱导新产业崛起；对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构和发展变化,有深刻而广泛的影响.支柱产业侧重的是产值和利润水平,是国家和地方财政最重要的收入来源.
房地产业在本世纪初成为国民经济的支柱产业既有一定的历史局限性,也有一定的历史必然性.1998年,亚洲金融危机突然袭击,当时我国出口下降和国内有效需求不足,导致经济增长连续下降.急需寻找新的经济增长点予以应对,这一时期住房制度改革推动房地产开始走向市场化,同时城镇化处于快速发展时期,由于在计划经济体制下城市居民的住房产品、城市的基础设施、公共服务设施严重短缺欠账过多,需要房地产业快速发展予以弥补,而此时的资源和市场尚未被其他产业瓜分,于是便把目光聚焦到房地产业.当时通过扶持房地产业的快速发展刺激国内消费,特别是在发展城市化过程中迅速释放出居住需求,保证我国经济平稳增长,成功实现了“软着陆”,成为上一轮“内需驱动”的重要引擎.于是房地产业异军突起,一举成为国民经济的支柱产业.但是,伴随着房地产业开发投资占城镇固定资产投资比重的越来越高和高额的与房地产相关的税收在政府税收收入里的比重越来越重,一些地方政府在短期利益的驱动下,不惜推波助澜,“导演”房地产业偏离了健康发展的民生轨道.
随着改革的不断深化,尤其是经济结构不断调整,不断释放、改革以及新经济战略部署的红利,国民经济的各大产业竞相博弈和攀升,通过竞争出现了此消彼长的局面,一些传统的产业跟不上市场需求逐渐落伍,而一些新型的产业在日新月异地发展.从发展的趋势看,能源、高价值机械和部件、生命科学、移动技术、互联网网络零售和社交媒体、物流和健康服务、教育服务、航空等的产业地位将逐步崛起和前移,在常态化的经济格局中率先成为支柱产业的概率较大.在这个产业重新整合重新定位的格局中,房地产业的产能和市场需求将在不断地与市场对接的过程中进行自我调整,在由国民经济支柱产业向重要产业逐步过度的过程中逐步实现供需平衡,向其他产业让渡市场和资源.无论是产能削减释放还是产能保持不变,房地产业的产值和利润将逐步从“领头羊”的位置上退下来,经过3—5年乃至更长的调整期房地产业既无法保持先导性,也无法保持支柱性.政府必须用战略的眼光对待房地产产业定位的调整与回归,丢弃依赖土地财政、助推快速城镇化、以房地产拉动经济的模式和路径.要未雨绸缪,一方面调结构,一方面稳增长,在发展其他产业的同时,引导房地产业适应市场变局,主动调整产业结构、企业结构和产品结构,瘦身转型,创新谋变,创造新常态,适应新常态,走进新常态,打造一个与国民经济的发展、城镇化的发展、上下游产业的发展、人民群众的多样化居住消费需求相适应的新型房地产业.
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参考文献：
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