论文美国当前住房保障政策面临问题和解决方案是适合解决方案论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关wifi覆盖解决方案开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：美国当前住房保障政策执行过程中,低收入群体和保障性住房在社区遭遇“邻避效应”,很多地区限制用地规划和开发用途、拖延行政审批流程、提高基础设施配套费,开发商难以用获批的优惠在合适地段建设保障性住房,住房供应量减少导致房价、房租上涨,低收入群体在得到租金补贴的情况下仍然难以匹配到合适的住房,使得住房保障政策效果大打折扣.为了应对上述问题,以马萨诸塞州为代表的州政府推出了一系列干预和激励政策.解剖美国住房保障政策的问题和对策可以帮助中国更加全面而有预见性、针对性地制定住房保障政策,为建立多渠道保障、租购并举的住房制度提供借鉴.
关键词：美国住房政策,住房租金补贴,保障性住房,邻避效应,精明增长
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2017）12-0041-49收稿日期：2017-11-15
1 美国住房保障政策推行过程中遇到的问题和障碍
美国住房保障政策全面实施的阻碍主要来源于地方主观或客观上的不配合：小到某个社区、大到整个城市,部分当地政府官员、社会团体和居民通过限制用地规划和开发用途、拖延行政审批流程、提高基础设施配套费等多种手段限制保障性住房的供应或直接拒绝低收入群体进驻.
1.1 用地规划政策
美国多数城市的用地规划由当地市政府独立部门负责,地方常常通过“排他性区划”（exclusionary zoning）控制甚至禁止建设高密度多户住宅.排他性区划对区域规划、用地性质和容积率等有极严格的限制,导致住房建设成本攀升,房价、房租位居高位.实施该区划政策的地区面向低收入群体的大型高密度多户住宅供应量不足,且往往被规划在环境较差的地区,周边缺乏基础设施和配套服务,无法形成良好的社区氛围,导致贫富差距进一步扩大.Pendall（2000）的调查显示,1990年全美共有7.6%的人口居住在贫困率高、失业率高、公共设施匮乏的地区,而这一比率在领取联邦政府租房券补贴的人群中高达12.7%,且在1998年上升到19.3%,在部分城市甚至一半以上受补贴的低收入家庭集中在贫困区.排他性的地方用地政策被认为是造成这种现象的主要原因.
据Pendall等人（2006）统计,在美国最大的50个都市区（metropolitan area）1844个行政单位中,约92%的地区有管制土地规划用途的法规（zoning ordinance）,其中约42%的地区实行低密度的排他性区划政策,将住宅密度严格控制在每英亩土地8幢住宅以下,仅有不到13%的地区允许每英亩土地上建设超过30幢住宅.一系列研究都证实了严格的用地管制措施会导致住房供给弹性偏低,新增住房供应量远小于实行宽松用地政策的城市（Mayer 和Somerville,2000；Green et al.,2005）.针对美国1168个市、乡镇等地方行政单位的研究发现,排他性区划政策不仅显著降低了住房特别是租赁住房的供应量,同时还减少了区域内少数族裔居民的数量和比例,加剧了种族隔离现象（Pendall,2000）.
1.2 行政审批流程
政府行政效率低下可以导致住宅建设成本增加.很多时候,地方或社区有意通过复杂的项目开发审批制度阻碍保障性住房建设.为了使房地产开发项目获得当地政府的批准,开发商和社区之间往往需要进行深入协商,项目审批过程也可能十分繁复.2002年一项对全美500家房地产开发商的调查显示,接近一半的住宅项目开发需花13个月至24个月获取审批,超过20%的住宅项目需等待2年以上才能获得所有必要的许可和批准（Ben-Joseph, 2003）.如果无法遵从规划好的时间节点,开发商的融资成本和预期盈利都会受到影响.一个地区房地产项目开发的行政审批流程越复杂、所需时间越长,土地价格越高,不必要的延误增加了建设成本,从而导致房价和房租的上涨（Glaeser和Gyourko,2003）.
1.3 基础设施配套费
地方政府通常會要求开发商承担新开发项目所需的基础设施和配套服务的大部分费用,即基础设施配套费（impact fee）,用于项目周边园林绿化、学校、道路、图书馆等的建设或更新维护.虽然大多数情况下基础设施配套费反映了必要的公共服务支出,但有些则和实际成本不成比例,或被刻意提高.过高的基础设施配套费也将增加建设成本,阻碍保障性住房建设.据美国总审计局（United States General Accounting Office）2000年的统计,总人口在2.5万人以上的城市中,近60%向新开发项目征收基础设施配套费.例如在加利福尼亚州,1999年建造一幢独户住宅平均需缴纳6783至47742美元不等的基础设施配套费,平均基础设施配套费接近20000美元,占全部建设成本的比例已相当高（Landis et al.,2001）.1988年至2004年间,全美平均基础设施配套费年均增幅约4.1%,但同一时期的CPI仅为2.7%,建筑成本指数仅为2.9%（Bowles 和 Nelson,2009）.过高的基础设施配套费将导致房价、房租上涨（Evans-Cowley和Lawhon,2003）.
尽管住房保障政策不断推行,美国各地区或多或少面临以上阻碍,低收入群体在得到租金补贴的情况下仍然难以匹配到合适的住房,开发商难以用获批的优惠在合适的地段建造物美价廉的住宅,使得住房政策的效果大打折扣.
2 美国州政府主导的解决路径——以马萨诸塞州为例
2.1 马萨诸塞州曾经的住房问题：政策实施背景
马萨诸塞州各市和乡镇对自身城市规划和土地利用享有完全自主权,州政府并不直接干预地方的政策制定.21世纪以前,州内各地区用地政策呈现保守紧缩趋势.独户住宅的开发被认为是理所当然的（“as-of-right”）,但许多地区要求多户住宅只有获取特殊批准（special permit）才能建设.1972年,56%的地方政府需要额外审批多户住宅项目,而到了2004年,这一比例上升到了83%（Schuetz, 2008）.同年,全州超过60%地区仅有不到20%的土地能够用于开发多户住宅（Schuetz, 2007）.2006年,马萨诸塞州超过31%的购房人每个月需偿付的贷款、房地产税等住房相关费用超过了月收入的30%,约53%的租房人每个月需缴纳的房租超过了月收入的30%,约26%的租房人在房租上的花费超过了月收入的50%,当时这部分比例在全美50个州中排在第三位（Bluestone et al., 2008）.
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参考文献：
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