论文就近入学下住宅价格分析是大学硕士与本科就近入学毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写上海国际学校排名方面论文范文。
摘 要：“就近入学”政策下,优质教育资源的稀缺性和不均衡性倒逼大众“以房择校”.利用天津市13个区3976个楼盘的69001套住宅数据,构建特征价格模型,考察教育资源对学区房价格的溢价效应.在控制住房特征、楼盘特征、社区特征和行政特征后,实证结果表明：第一,教育资本化已经成为基础教育的普遍现象,各类学校对住宅均存在溢价效应；第二,教育资本化存在显著的马太效应,即优质教育资源的溢价十分明显,且重点中学溢出效应大于重点小学,而普通教育资源溢价效应微弱；第三,区域间住宅价格差异主要来源于重点学校学区房价格差异；第四,户型和学区房溢价幅度、房价区域差异呈负相关关系.“就近入学”政策下,机会公平并不能保证质量公平,教育资本化问题只是使不公平形式更隐蔽,而没有从根本上解决教育的公平性问题.
关键词：学区房,基础教育,住宅价格,教育资本化
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）02-0003-13收稿日期：2016-12-01
1 引言
教育和住房几乎占据了中国人生活的全部,学区房使两个问题紧密关联在一起.由于教育資源空间分布差异的悬殊性和优质教育资源的稀缺性,公众对教育资源形成了激烈竞争,使得部分社会经济地位较低的家庭无法获得优质教育资源.为确保教育公平,我国自1986年起实施义务教育就近入学政策.2014年以来,“就近入学”政策进一步升级,根据教育部要求,北京、天津、上海等19个大城市推行“就近免试入学”政策,并在2015年实现100%划片“就近入学”,其中小学100%,中学90%.这意味着子女要上“重点学校”,家庭必须在学区内安家落户,“就近入学”倒逼大众“以房择校”,致使“重点学校”周围的“学区房”价格疯涨,远远超过城市的平均价格,比如北京150万元的狭窄过道、460万元的10余平方米蜗居等天价学区房.
基于教育的住房选择似乎有着亘古不变的驱动机理,群体对学区房的普遍追逐必然会推高其价格.优质教育资源资本化究竟会对周围“学区房”产生多大程度的溢价?“学区房”和“非学区房”的价格差异有多大?这些问题是本文研究的出发点.本文将带着这些疑问,利用天津市微观调查数据,探索学区房教育资本化的内在机理,并进一步分析“就近入学”政策下,学区和非学区住宅的价格差异.
2 数据和模型
2.1 数据说明
本文数据是利用网络爬虫技术从搜房网、58同城、赶集网和安居客等房屋信息服务网站抓取的,之后通过对部分地区的实际调研和对专业人员及相关评估机构的咨询,对数据进行甄别清理而得.数据包含2015年3月至4月期间天津市13个区3976个楼盘的69001套住宅微观数据.2015年天津市住宅均价为14853元/平方米,最低为西青区的2629元/平方米,最高为和平区的73500元/平方米.
观察天津市各区房价,我们发现：区域间房价差异较大,均价最高的和平区是均价最低的武清区的4倍多；区域内房价差异一般较小,除了和平区,各区域内部房价差异均小于天津市房价整体差异.
总体上看,天津市优质教育资源稀缺且分布不均.优质教育资源的稀缺性表现在重点学校数量较少、占比较低：临近重点中学的住宅只有680套,占总数的0.99%,临近重点中学对口小学的住宅有2885套,占总数的4.18%.优质教育资源分布不均衡表现为重点中学只覆盖了5个区、对口小学只覆盖了6个区.当然,该数据库可能未能更好地统计其他区域的重点校区情况,鉴于数据可得性,从随机抽样的角度,该数据具有一定的代表意义.在教育资源分类方面,该数据将学校分为无学校、普通中学、普通小学、省市重点中学和重点中学对口小学五类（以下简称“对口小学”）.一般而言,学区教育资源多分为四类划分和界定标准：一是学校数量,即将一定范围内小学、中学和大学的数量作为解释变量（刘洪彬,王秋兵,2011）；二是使用教育资源赋值打分法（苏海龙,徐芳,2010）；三是教育资源距离,即学校和小区的距离（董冠鹏等,2011）；四是是否有相应教育资源（温海珍等,2011）.本文的数据来源中已经定义了各类学区,属于第四种分类方法.此外,该数据库的一个不足是并未显示具体的学校名称.
天津市学区和住宅价格之间存在一定的相关关系（见表1）.其一,不同学区间房价差异明显：学区房价格明显高于其他地区,并且学校越好,学区内住宅价格越高.价格最高的是临近市重点中学和对口小学的学区房,分别为22599元/平方米和20745元/平方米,这两者远高于无学校和普通学校地区,分别比无学校地区高56.64%和43.79%.这和直接印象一致,优质的教育资源使房价出现了溢价,并且教育资源的质量和住房溢价效应正相关.其二,学区对住宅价格的影响存在“马太效应”：普通中小学周边房价和无学校周边房价几乎没有区别,而优质教育资源周边房价则存在显著的溢出效应.其三,学校质量越高,区域内房价差异越大：重点中学及对口小学（称这两类为重点学校）区域内房价差异远大于普通学区.市重点中学区域内房价方差是无学校区域内方差的1.39倍.就近入学并非直线距离最近入学,而是会考虑人口分布、学校布局和街区形状差异.因此在重点学校区域内,学区房的溢价效应随着能否入读重点学校而有较大差异.而在非重点学区,学校间质量差别相对较小,从而使学区间房价相对较小.
2.2 模型和变量
Ridker（1967）把特征价格理论应用到住宅市场分析,提出了住宅特征价格模型（Hedonic Price Model）,认为公共品提供和居住地选择的市场均衡由住房价格及其个体属性、区位属性和时间因素等在内的“特征价格”决定,这是研究住房价格最常用的模型：
P等于h（X1,X2,X3,......,Xn）
作为一种特设的生活资料和生产资料,住宅价格受到诸多微观和宏观因素影响（张清勇,2007；谢旦杏,林雄斌,2014）.一般认为,住宅价格的微观区位影响因素有地理位置、地块规模、容积率、和CBD距离、出售时间、土地类型等；宏观区位因素有商品住宅销售面积、土地成本、交通基础设施、居民收入水平、人口结构、税收制度、政策法规、金融信贷、经济发展水平等.考虑住宅价格上述影响因素,本文在住宅价格特征模型基础上,设定计量模型：
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参考文献：
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