论文香港安老按揭计划其是大学硕士与本科按揭毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写按揭和贷款一样吗方面论文范文。
摘 要：本文介绍了香港2011年推出的安老按揭计划基本情况和操作细节,在总结、归纳其主要特点的基础上,并结合内地老龄化发展现实,对内地“以房养老”制度设计提出政策建议.
关键词：香港；安老按揭；以房养老；启示
中图分类号：D669.6 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）11-0038-02 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.08
老龄化是未来影响我国经济社会发展的重要因素,为应对老龄社会,必须建立全方位的养老制度.2013年9月13日,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中有关“以房养老”的内容引起社会各界热议.在此,香港特区政府的安老按揭计划通过政府提供按揭保险、市场化运作的金融产品,让拥有自置物业的老年人多一个财务安排的选择,运行两年多来取得较好效果,值得我们研究借鉴.
一、香港安老按揭计划的基本情况
香港安老按揭计划由香港按揭证券有限公司（香港特区政府通过外汇基金全资拥有,以下简称按揭证券公司）在充分调研的基础上①于2011年7月推出,并于2012年11月份进行了优化,计划旨在鼓励银行向55岁或以上的老年人提供安老按揭贷款.计划中,符合条件的借款人可利用在香港的自住物业作为抵押品,向参与安老按揭计划的银行申请不同期限的贷款,取得贷款后借款人仍是物业的业主,并可继续安居于该物业直至百年归老（见表1）.为减轻参与银行和老年人风险,鼓励银行提供安老按揭贷款,计划中按揭证券公司对安老按揭贷款提供按揭保险.截止2013年8月末,参与安老按揭计划的银行有中国银行（香港）有限公司等六家银行,累计审批459宗申请（见表2）.
二、香港安老按揭贷款的操作细则
(一)申请流程
安老按揭货款的申请流程主要有四步①.第一步,银行向借款人解释安老按揭的详情,并初步评估借款人是否符合申请资格.第二步,辅导顾问向借款人讲解安老按揭的产品特点、主要的法律权益与责任,及取得安老按揭贷款的法律后果.如借款人成功完成安老按揭辅导,借款人将获发辅导证书.第三步,借款人前往任何一间参与银行正式提出申请.第四步,申请一经银行批核,借款人便可签署按揭文件,然后提取安老按揭贷款.
(二)年金计算
由于香港楼价高昂,安老按揭计划规定楼价800万元及以下住宅,年金按楼价100%计算,超过800万元以上物业则按一定比例计算,而超过2500万元的物业,一律按1500万元计算每月年金（见表3）②.一般来说,借款人的年龄越高及选择的年金年期越短,每月年金的金额便会越高.如二人共同借款,二人收取每月年金的金额会较单人借款每月年金的金额较低,及每月年金金额将以较年轻借款人的年龄计算.以楼价100万的物业申请安老按揭为例,具体年金数额可见表4.
(三)还款安排
一般而言,除非借款人永久迁出他的物业或安老按揭贷款因特定情况而被终止,否则借款人可以终身无须还款.当安老按揭终止时（或借款人百年归老后）,借款人（或他的继承人）可优先全数偿还安老按揭贷款以赎回物业；如借款人（或他的继承人）选择不赎回物业,银行将出售该物业以偿还借款人的安老按揭贷款.假如出售物业所得的款项超过安老按揭贷款,银行会将全数偿还安老按揭贷款后的余额归还给借款人（或他的继承人）.倘若出售物业后所得款项不足以偿还安老按揭贷款,借款人（或他的继承人）也无须担心,该项差额会根据按揭证券公司与银行之间的保险安排由按揭证券公司承担[4].
三、香港安老按揭计划的特点
(一)有政府背景的第三方担保
按揭保险是香港政府成功推行安老按揭的关键.按揭证券公司在安老按揭中承担保险人的职责.由于推行安老按揭需要面对种种风险,包括香港房产价格的长期走势和波幅、利率走势和老年人口寿命预期等等,加上安老按揭时间长,贷款机构风险高,按揭证券公司为贷款机构提供保障,当房屋的变卖价值不足以偿还安老按揭贷款的时候,按揭证券公司会向银行补足差额,抵押人无须承担.
(二)安老按揭设计宽松、灵活
一是对物业要求宽松.香港安老按揭计划中,即便是老年人的唯一住房,只要满足条件,也可抵押.二是年金年期灵活.借款人可根据需要选择在10 年、15 年、20 年的固定年期内,或终身每月收取年金,还可于已选定的年金年期内随时进行更改.三是年金提取灵活.无论按揭物业楼价下跌或利率上升,借款人获得的年金金额都维持不变.借款人还可选择一次性提取一笔贷款应付特殊情况.四是有六个月的解除合约期.首六个月内,如借款人通知银行决定终止安老按揭,并于（下转第77页）
（上接第39页）指定日期全数偿还安老按揭贷款,相关的按揭保费将按借款人的要求获全数退还和豁免.
（三）按揭物业的产权关系不变
安老按揭计划中,对于按揭的物业,其产权仍属借款的老年人.当借款人取得安老按揭贷款后,借款人不用搬去养老院,仍可继续居住在原有物业安享晚年,直至百年归老（借款人仍须继续负责物业之维修保养,以及缴付物业费用、政府地税及管理费等）①.当安老按揭终止时,借款人（或他的继承人）也可以优先全数偿还安老按揭贷款以赎回物业.另外,按揭期间,借款人可随时全数偿还安老按揭贷款及赎回物业而无须缴交任何罚款.
(四)安老按揭有利率和保费优惠
安老按揭贷款利率按照按揭证券公司宣布的港元最优惠利率（5.25%）减2.5%来执行,2.75%的利率水平相对比较优惠.在保费优惠上,借款人如果在5年内转安老按揭,并以相同的借款人和物业申请新的安老按揭,将有机会享有保费优惠.
四、对我们的启示
(一)完善产权政策,减少房产的不确定性
一是尽快出台《物权法》相关司法解释.我国相关行政法规规定居住用地的土地出让最长年限为70年,直接导致城镇住宅70年产权大限的出现.虽然《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但对如何续期没有明确规定.二是进一步规范拆迁等行政行为.2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了可以对房屋征收的情形,其中四、五、六等条款给予地方政府较大的裁量自由度,这增加了抵押人自有房产的不确定性.这些条款包括：由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.
(二)建立以房养老的第三方担保或按揭保险
一是可借鉴香港的经验,引入政府的担保机制,例如可由政府建立安老按揭业务风险基金,基金来源应为多渠道：政府可向借款人或贷款人收取房屋价值一定比率的费用,或是由国家做出专门财政预算补贴.在贷款到期时,如果抵押房屋资产小于贷款总额,差额部分由该风险基金承担.二是可考虑由商业性保险公司提供贷款保证保险.在贷款到期时,如果贷款本息总额超过房屋本身的价值,银行的损失将由保险公司来赔付,这就大大减少了贷款机构面临的风险[1].
(三)设计以房养老贷款制度时要灵活、简便
一是在正式推出以房养老制度之前,必须开展扎实的调查研究,充分了解民众的意愿.二是在对物业的要求、贷款年限、贷款提取方式、贷款人数、进入和退出机制等方面的设计上应该充分考虑老年人多样化的需求,尽量做到灵活、简便.比如,物业要求上应允许唯一的住房抵押,应设计多种期限的贷款品种等.三是在贷款利率上,应考虑对以房养老贷款给予一定的优惠利率.四是要允许参与者在不同银行间转按揭,使借款人可以选择适合自己的、贷款条件更好的金融机构.
（责任编辑：王艳）
参考文献：
[1]闫海、矫燕娜.我国倒按揭业务立法问题探讨[J].金融理论与实践,2011（10）：86-90.
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参考文献：
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