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进入7月,北京越来越多的楼盘拿到了预售证,刚需、改善、高端几乎全面“开闸”,一解上半年的供应之“渴”.然而,开一个、光一个的行情,正逐渐将市场带入追涨的恐慌性情绪之中.
限价令之下,以价换证、平价跑量成为大部分楼盘的策略；同时,通过精装修分拆、预售车位等提价的方式,亦正在北京待售的项目中相互复制模仿.限价令之下,开发商为顺利取证,各出奇谋.
取证开闸新增供应“解渴”
进入6、7月后,预售证管制已明显开闸,一波接一波的放量潮,缓解着上半年“之渴”,也正助推起“供需两旺”的新行情.
记者查阅北京市住房和城乡建设委员会官方网站发现,截至7月19日,7月北京市已有11个期房项目取得预售证,大部分是位于大兴、房山、顺义等郊区县的刚需盘,单盘的供应量都在几百套、甚至上千套.其中,7月取证的大兴区中建国际港共有1400余套入市,6月取证的通州金地格林格林也有7栋商品住宅共1000余套房源入市.其他的刚需项目,如金融街融汇、首开熙悦山等也都有500套以上的房源取证,刚需市场供应迅速开闸.
“单盘入市的房源数量大,有的项目是全盘一大半房源拿来预售,之前很少出现这种情况.”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,近期取证的刚需项目“跑量”策略非常明显.
另据克而瑞6月北京普宅排行榜显示,榜单前十的项目中,共有5个项目成交均价低于2万元/平米,一改前几月改善性产品抢占榜单前十的局面.市场分析认为,主打刚需的低价产品正在抢跑市场机会
此外,6月期房取证的项目总计20个,其中不乏龙湖双珑原著这样单价在5万元/平米之上的顶级豪宅项目,中高端项目的推盘量在6月亦出现明显回升.
在此之前,北京不少项目都遭遇了预售证之“卡”,取证项目数量大幅缩水,其中5月取证项目仅为14个,4月13个.而这两月中,分别仅有一个单价4万元以上的住宅项目取证,一度引发了业内对于“每月只放一个4万元”的猜测.
“如今取证加速的行情,让连续数月的供应偏紧局面得以改善.此前多次取证未果的项目都在积极入市.表明经过多月的博弈,开发企业已经改变策略,但求取证走量.”亚豪机构市场总监郭毅认为,“连续三个月的审批干预,已经导致市场供应偏紧,主管部门也不可能长期‘压制’.不论是开发企业还是普通购房者,都能明显感觉到预期的改变.”
平价走量开盘“日光”成常态
在这一轮取证的刚需项目中,“平价走量”是普遍的风格.平价策略,再加上长达数月的供应紧张,购房需求出现爆发性反弹,导致近期入市的刚需项目,几乎毫无例外地出现“日光”行情.
7月20日,位于大兴区黄村镇的中建国际港项目二期入市,单盘携1462套房源“巨量”入市,预售均价为24500元/平米.记者了解到,开盘当日,一千余套房源被一抢而空.现场有购房人惊呼：“这是买房,还是抢白菜呢?”
数据显示,最终该项目在20日当天实现37.9亿元的认购金额,创造了2012年以来公开报道的全国单盘单日成交纪录.
“这个价格肯定热销,签约价格才2.3万出头,已经是区域新盘和二手房价的‘倒挂’.” 北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,“日光”完全是意料之中,“超长的蓄客期、加上长期区供应紧张,热销是必然的.”
记者从链家地产枣园区域门店的经纪人处证实,去年以来,黄村枣园区域内就很少有二手房价格低于2.4万元/平米.“即使是上个世纪建成的枣园小区等老小区,优质房源的售价也能上2.6万元/平米.”
一天后的7月21日,同在大兴板块的金融街融汇项目,600余套房源取证开盘,7个小时内迅速“日光”.住建委公布的预售均价16500元/平米,和去年12月的二期取证价格持平.同天开盘的房山区首开·熙悦山项目504套房源也近乎售罄.
此外,“日光”行情在京城不少改善性项目中也频频出现.近期开盘的中高端项目,如葛洲坝·紫郡府、四合上院、龙湖·长楹天街、龙湖·双珑原著等都销售火爆.
“近期取证的项目价格基本都和前期持平、低于区域二手房价,有的预售价格甚至远低于蓄客报价,但大家都明白,这是限价令在压着涨价的冲动.”郭毅认为,近期“一房难求”的直观感受,让涨价预期普遍流行,市场抢购潮也验证了这种预期.
分拆合同房价“假摔”的数字游戏
限价令之下,虽然平价跑量成了项目的流行策略,但取证之后 “曲线提价”的种种策略,在京城项目中迅速模仿.
早在6月,就有媒体曝出万科在京某楼盘使用“分拆合同”的方式,将一套住宅拆分为毛坯和精装修两部分出售,而精装修部分20万-50万元的价格全部计入首付款中,导致购房人实际支出的价格比市住建委公布的预售价高出四五千元/平米.
“合同分拆实际上是应对限价令下的涨价策略,但在官方统计数字上并不会体现.”一位不愿具名的分析师认为,主管部分至今‘不表态、不叫停’的态度,会使得这种销售方式越来越普遍.“大家都想抢跑这个官方‘默许’的时限,甚至有很多原来定位毛坯的项目,都改做精装修以实现涨价的目的.”
记者了解到,位于大兴区南部的某项目三期就在“赶趟儿”.该项目一期、二期分别在2012年4月、7月以毛坯方式取证,基本销售完毕.在此后近一年的时间内并无大规模销售推广活动,售楼处亦被其他项目占用.而在今年7月底,该项目突然通知前期登记客户称三期即将入市销售,精装修交房,排号当天即要验资60万元.
“幸福筑家计划,一居20万元,二居30万元,三居35万元,四居60万元.”一直关注该项目的李小姐向记者展示了销售发来的通知短信,她被明确告知,所谓“幸福筑家计划”就是将精装修分拆的价格,不接受该计划不能参和排号.
“从万科之后,很多开发商都用这个分拆,而国企央企的示范作用更加明显.”前述分析师表示,他所了解到的有意向从毛坯转精装、分拆合同的项目不下10家.
限价令之下,不少项目生发出的分拆合同等取证的方式,实际上是房价“假摔”,一方面抹平了预售价格,另一方面却变相提高了购房门槛.市场的实际情况和官方的统计数字正在背离,“以价换证”,也不过是一场数字游戏.
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参考文献：
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