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化解房地产库存,已成为全国关注的焦点问题,并上升为国家战略.总书记在2015年11月会议中指出,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”.李克强总理在2016年3月全国作政府工作报告中指出,“要因城施策化解房地产库存”.当前,全国各地贯彻化解房地产库存的政策精神,在维持楼市政策环境宽松格局的同时,积极出台相应措施,从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下来化解库存.
一、全国房地产库存现状及影响分析
当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势,但库存问题日益突出且地区分化明显,存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中,库存问题已严重影响房地产市场的健康发展.
1.房地产库存持续增加,创下历史新高
近年来,全国商品房待售面积以及住宅待售面积持续攀升,近期更是达到历史峰值.2013年、2014年全国商品房待售面积分别达到49300万平方米、62200万平方米；到2015年末,全国商品房待售面积达71853万平方米,比上年11月末增加2217万平方米,其中住宅待售面积增加1155万平方米；2016年1-2月,全国商品房待售面积又达到了73900万平方米,增速达到了15.7%,化解房地产库存压力已刻不容缓.
2.房地产库存分化严重,主要集中在三四线城市
虽然近期和地方多次出台“降低首付比例、下调金融机构存贷款利率、降低住房公积金贷款门槛、提供住房补贴”等房地产救市新政,楼市整体呈现复苏的态势,但本轮市场回暖只是使得部分一二线城市的市场库存有所回落,而三四线城市市场库存仍不断增加.三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等,是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因.
3.房地产销售的增速出现下滑,导致库存显著增加
2015年,全国商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,增速比上年1-11月份回落0.9个百分点；商品房销售额87281亿元,增长14.4%,增速回落1.2个百分点.由于近年来全国房价持续过快上涨,已严重超过普通购房者的购买能力,许多城市尤其是三四线城市的购房者观望情绪较浓、购买意愿不强,导致住房市场的销售增速出现下滑,加上有些楼盘虚高、有价无市、囤积量大以及部分商业性用房滞销等因素,导致市场库存量显著增加.
4.在库存高企的压力下,全国房地产开发投资持续走低
2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%（扣除因素实际增长2.8%）,增速比上年1-11月份回落0.3个百分点,这也是该数据自2014年起连续24个月呈下滑趋势.受前期房地产市场需求较为低迷的影响,许多房地产企业将重心放在消化库存和回笼资金上,投资力度出现放缓,尤其是三四线城市以及县（市）区的住房库存压力大、房地产投资下降明显,是导致全国房地产投资增速整体出现下滑的重要原因.房地产开发投资增速回落幅度较大,严重影响到全国固定资产投资的增长,成为拖累经济下行的因素之一.
5.与库存增加、投资下滑相对应,土地购置也出现下降
2015年,全国房地产开发企业土地购置面积22811万平方米,比上年下降31.7%,降幅比上年1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元,下降23.9%,降幅收窄2.1个百分点.仅有局部一线城市及个别二线城市受限于土地供需状态的长期紧张,表现为土地购置持续升温态势,而三四线城市的土地购置普遍下降.在房屋库存高企的大背景下,房企对市场前景较为谨慎,相比加大土地存储量,不少房企更愿意趁着行情好转去库存,土地购置意愿和开发投资意向较低.
二、化解房地产库存的对策建议
深入贯彻“因城施策化解房地产库存”精神,更加注重地方政府调控责任,在政府层面加强政策扶持、优化管理服务,在企业层面加大房企购并重组、提升行业集中度,在居民层面激发住房合理消费、适应住房刚性需求和改善性需求,通过多方合力、多管齐下,有效化解房地产库存,促进房地产市场稳定健康发展.
1.加大因城施策力度,调整完善房地产调控政策
由于当前一线、二线、三四线城市间的库存状态存在巨大分化,因此在化解房地产库存进程中,必须更加注重因城施策、对症下药,不搞“一刀切”.
第一,对库存压力不大的北上广深等一线城市,应采取适度微调的调控政策.要继续对其实行适度从严的限购政策、差别化税收和信贷政策,避免其房价在去库存的背景下出现新一轮快速非理性上涨,助长房地产泡沫风险；同时针对一线城市二手房市场需求大于供给的情况,可对其二手房市场的限制政策进行适度放宽,如微调二手房个税优惠限制或限购等.
第二,对库存压力较大的部分二线城市、库存压力巨大的三四线城市,应完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,加快去库存进程.要取消过时的限制性措施,推动更多三四线城市和部分二线城市取消限购或限贷政策；降低购房的首付比例及房贷成本,居民购买首套房的商业性个人住房贷款原则上最低首付款比例为20%,居民还清住房贷款后再次贷款按照首套房认定；加大对住房公积金的松绑,进一步提高公积金贷款额度,放宽公积金贷款和提取条件,开展住房公积金异地个人住房贷款,逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内；扶持刚性需求和改善性需求购房,政府对居民购买新建商品房可按所缴契税给予奖励,政府搭建购房服务平台并结合实际组织“团购”；加大金融支持,推动金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率,减少贷款过程中的附加条件,建立金融机构与政府、房企、承建商共同参与的风险处置合作协调机制；降低房地产税费,调整普通住宅标准以消除“高档住宅”和普通住宅的税负差异,出台购房减免税费+补贴性的政策,公布房地产开发的收费清单,全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费等.
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参考文献：
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