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本文首先从土地成本核算的内涵及特点入手,进而分析了现阶段房地产土地成本核算的现状,肯定成绩,重点总结出土地成本核算存在的问题.最后,针对房地产企业土地成本核算存在的问题提出可行性建议.
房地产企业 土地成本 核算
房地产企业土地成本核算内涵及特点
（1）房地产企业土地成本核算的含义
房地产企业为了开发确定数目的土地使之达到可以或者可以使用的目的而发生的种种开支是土地成本.按照现行会计准则,房地产企业核算土地成本是在一级会计科目“开发成本”里进行的.
房地产企业土地成本核算的程序是房地产企业归纳和分配开发特定范围土地而花费的全部资本,最后得出某个工程的成本总和或单位成本的程序.二级科目包括“土地征用及拆迁补偿费”、“基础设施费”和“配套设施费”[1].企业直接组织、管制土地工程而产生的支出应该记到“应由土地负担的间接费用”,主要包括“劳动保护费”、“福利费”、“工资”、“办公费”等,这些开支在“开发间接费用”中来归集,期末再按照规定的准则分配计到本科目.
（2）房地产企业土地成本核算特点
1.多元的成本核算对象
房地产企业有比较广泛的经营业务范围,一般同时进行房屋、土地以及配套设施建设等多项工程的施工.这就要求房地产企业的土地成本核算要针对不同的业务同时进行,一般应该按照具体的开发项目作为对象分别设置土地成本核算单进行核算.确认土地成本核算目标时,往往应根据项目所在地、用处、构造等特点来核算.在等待开发的土地未开工时就必须认定成本核算的对象,认定之后就不可以随便更改,也不可相互混淆.
2.土地成本核算周期长
房地产企业完全开发一片土地的时间相对于一般的企业来说是略长的,而且需要通过获得使用土地的权利、计划安排勘探、项目施工、完工验收等这些步骤,一般至少需要三年左右,如果有些中间阶段开展受到阻碍的话,可能会影响后面的阶段,还可能会使原来完成的有关审批手续到期,需要再次用地预审、立项手续,这些都使土地成本核算的时间长,成本管理难度大.所以,绝大部分房地产企业都应该认真解决土地成本核算时间长的难题.
3.土地成本核算的复杂性
对于不同阶段的土地开发发生的费用、付款对象、归集方法都有很大不同,土地成本中不仅有“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”、“建筑安装工程费”等直接费用,还有审计费、咨询费.评估费等间接投入,以及和项目有关的在开发的时候融资出现的财务费用.成本核算科目的繁多导致土地成本核算具有复杂性.
我国房地产企业土地成本核算现状
（1）房地产企业土地成本核算取得的成就
对于可以分辨负担对象的企业开发土地产生的费用,不需要单独的算出土地开发成本,就能直接算到相关房屋的建设成本；但如果必须由两个或者是两个以上的成本核算目标来承担产生的开发费用,可以先把这些开发费用算到土地开发成本里面,最后完成土地开发开始使用的时候,可以在制定好的分配标准下将费用分别计人到每个相关的房屋建筑的成本中去.
由于不一样的设计要求和不一样的场地条件,对于房地产企业的土地开发项目来说,也会有不一样的开发程度.对于不同的开发土地,费用发生的内容和对象也不是全部相同,房地产企业在选择成本对象的时候要根据实际发生.可直接归人土地开发成本的是开发土地时发生的直接费用.开发间接费用科目是用来归集间接费用的,归集之后在月末或年末的时候再分配间接费用到土地开发成本中去.可根据已完成土地开发的项目的具体用途把应由土地负担的间接费用按照已经制定好的标准分配到成本收益对象中去.
（2）房地产企业土地成本核算存在的问题
1.房地产土地成本核算的对象不清
房地产企业开发的土地大部分都是一片一片开发的,核算的时候要按照不同期限和批次进行,有用于商业的土地和住宅区以及高档住所等不同工程类型.但是在会计规则和指南中,用什么方式来明确土地开发成本的核算对象,是根据开发期还是开发区域或是不同的项目类别,又或是将全部的开发项目作为成本核算对象,这些都没有在会计准则中有明确区分.
2.土地成本归集口径缺少规范和限制
房地产企业在进行土地成本核算时,在归集口径上有很多缺少规范和限制的地方,这些不好的地方体现于：首先,房地产企业土地的支出有较高的专业性,大部分财务人员一般情况下不具有有关充足的土地成本知识,很难区分归类性质不是很清晰的土地成本,特别是“基础设施费”、“前期工程费”和“建筑安装工程费”之间的具体分类不容易区分.此外,在具体情况下,普通财务人员会由于对土地成本认识不清,将不同时期发生的一样的土地成本支出计人不同科目,这是由于这些土地成本支出在不同时期发生并且这个时间段比较长,这样就造成了归集土地成本的界限模糊,缺少會计处理上的一致性和连贯性.接着,因为土地开发的完成度和期限不一样,会有一些间接成本,这些间接成本不能直接分配到土地中.当核算开始时不能正确区分和设置土地成本核算对象,发生的间接费用就不能准确地进行归集和分配,在开发一段时间以后就会产生很多未区分的间接费用.这些间接费用就会增加分配工作的难度,更甚的是很大程度上加大了土地成本核算的难度,并且会方便有人暗箱操作,大大减少了土地成本核算的真实性和精确性.
3.难以明确土地成本核算周期
由于完全开发一块土地会用较长的时间,房地产企业应按生产的时间计算土地成本,这样房地产企业的利润和税金可以按时算出,就能评判企业的经营业绩,算出土地的总成本和单位成本是核算的最后的目的,这样能准确核算企业的经营利润,但是在工程完成和验收之后会有大部分意外,还不可以开始完工结算,还有住宅区不可缺少的辅助部分和公共基础配套部分延迟完工,会影响整个项目的核算,最后会波及土地周期的计算,也会影响整个开发地块的核算.加强房地产企业土地成本核算的建议
（1）统一土地成本核算对象确定原则
为了全面明白开发土地的类别、什么时间开发这些境况,同时也为了进一步探索去确定土地成本核算对象,调研工作在应该土地开发之前就准备好.即使土地成本核算对象对于不一样的公司来说有很大不同,但是能同一确定土地成本核算对象应遵守的准则,就是方便归纳土地成本花费；方便按时结转土地成本；方便全方位控制土地成本.明晰了确定准则,就能准确地区分土地成本核算对象,这可以在很大程度上缩小间接花费的发生,提高土地成本核算的效率,而且还能提高准确性,减少某些不可控的因素.当然,划分土地成本核算对象时也不能划太多,因为这样会有比较大的工作量,让核算工作比较繁杂,也不符合成本效益的原则.还有要注意的是,确定土地成本核算对象之后,不能把土地成本核算对象混为一谈,也不能随便变动,应该保持高度的连续性和一贯性.
（2）规范和约束土地成本归集和分配口径
由于土地成本会计科目比较多,专业性比较强的土地成本核算普通财务人员很难进行,仅仅从经验出发很可能会难以区分土地成本归集口径.在现实情况中,可以经过下面的方法来处理,第一在付款时,让有关人员在请款单上对详细的成本类别进行说明,并让财务人员制作备查账簿,可以把不甚明晰的土地成本花费放一起额外核算,以免出现财务人员离岗导致前后的归集口径不统一或时间间隙略长的境况.二是在确定合同台账时,确定和之相对的末级会计科目的备查注明来分辨很难辨别的土地成本,在以后记载和维持合同台账时按时查对、以便查验,明晰土地成本对应科目后才可以正确进行土地成本的归集和分配.
（3）成本核算周期的不确定问题
因为房地产企业的特殊性,在土地开发的进程中会因为核算时间的延迟而对整个项目的成本核算造成影响,这时可先将已经签订的造价或合同在“预提费用”科目中把还未发生的项目概算算到土地成本中,没有造价或合同的可以依据相同种类的土地成本来预计,让工程预算能够依谋划展开,等完成后按照真实的花费调节土地成本,这样就不会对土地的总成本和单位成本造成较大的影响.
[1]任鹏孙志梅.上市公司房地产开发业务会计核算问题探讨[J].中国注册会计师,2005（4）：30-32.
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参考文献：
1、 房地产开发企业会计成本核算特点 【摘 要】如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意。
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