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“建筑物区分所有权”事关广大群众切身利益,为了妥善处理纠纷,最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对专有部分和共有部分的区分、业主管理权的行使等内容针对物权法作了很多具体化的规定.本文从审判实践中发生的纠纷入手进行深入解读,以期对大家明晰自己的权利有所裨益
10月1日,最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)将开始施行.这一司法解释直接关系到大家生活中最重要的财产——房子.如何才能更好地运用法律规定保护自己的“房子”权利不受损害?以下事项应该引起大家的高度重视.
开发商和业主约定
“商品房所在楼宇的外墙面
属于出卖人”是无效条款
在审判实践中,经常可以发现开发商和业主在《商品房买卖(预售)合同》中特别约定:商品房所在楼宇的外墙面(或者外墙面使用权)属于出卖人.开发商往往利用该特别规定对外墙面进行利用,比如以张贴巨幅广告等方式获取收益.业主对此心存不满,导致纠纷.此时,该特别约定是否有效即成为焦点问题.
根据《建筑物区分所有权司法解释》第三条规定:建筑物的外墙属于基本结构部分,属于共有部分.因此,从建筑物区分所有权的角度分析,外墙面属于该栋建筑物的全体业主共有,开发商无权通过《商品房买卖(预售)合同》的约定,保留外墙面的所有权.
那么,开发商能否通过特殊约定使自己享有对外墙面的使用权呢?答案也是否定的.首先,外墙面属于该栋建筑物的全体业主共有,开发商在未经全体业主同意的情况下,擅自对外墙面的使用权进行处分,属于无权处分,必须经过该栋建筑物全体业主的追认或者取得处分权方能有效.尤其需要强调的是,在建筑物区分所有权中的共有和一般意义上的共同共有有所不同,依据《物权法》以及《建筑物区分所有权司法解释》的规定,外墙面使用权的行使方式,应当由各业主共同决定,具体表现方式就是通过业主大会的形式,由该栋建筑物中专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,如果未经前述业主同意,该条款就是无效的,对全体业主不发生效力.
因此,即使开发商和各个业主单独签订保留外墙面使用权的约定,全部集合起来也不能被视为是“经过了各个区分所有权人的一致同意”.其次,从合同条款的形式及内容来分析,这类条款属于合同法上的格式条款,排除了业主对共有的外墙面进行使用和收益的权利,侵害了业主的合法利益,根据《合同法》的规定,此类格式条款属于无效条款.因此,开发商在购房过程中以格式条款方式作出保留外墙面的所有权或者使用权的约定,属于无效条款.
在此情况下,根据《建筑物区分所有权司法解释》第十四条的规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认无权处分行为无效或者赔偿损失.
商品房买卖合同中
“赠送绿地”的承诺要警惕
在开发商销售房屋时,售楼人员经常承诺“买一楼房屋送绿地(花园)”,开发商在《商品房买卖(预售)合同》也经常作出类似承诺.在交房时则将一块圈起来的绿地交给业主使用.那么,这绿地真的属于业主所有吗?业主对绿地的使用是否均不受限制呢?在司法实践中,经常发生部分业主改建绿地,物业公司起诉要求业主恢复原状的案例,此时应当如何处理?
对于绿地的权利归属,《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外.虽然,开发商和业主签订《商品房买卖(预售)合同》中有“赠送绿地(花园)”的约定,并且开发商在交房时将建有合围设施的绿地交付业主,但要使绿地属于业主使用,需要满足以下条件:第一,绿地在规划上专属于特定房屋.第二,该绿地在业主购买时已经“明示”,如该绿地已经有合围设施,只能从特定房屋才能进入该绿地.
如果不具备上述条件,即便开发商在交房时将建有合围设施的绿地交付业主,该绿地仍属于小区绿地的组成部分,业主根本无权改建绿地.即便明示属于个人的绿地,业主仅有专有使用权,在使用该绿地时仍应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定,不得擅自破坏绿地,任意改建.物业公司有权对于违反业主公约、物业管理规定的行为加以纠正,以维护小区正常的管理秩序.
在《物权法》实施前建设
的物业服务用房并非
均归业主共有
《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有.那么,是否意味着所有小区的物业服务用房是否均归业主共有呢?在司法实践中,经常发生开发商将物业服务用房转让给他人,业主以侵害共有权为由起诉要求确认买卖合同无效的案例.对于此种情况如何处理,不应一概而论,而应根据物业服务用房是否计入业主公摊面积分别确定是否属于业主共有,从而确定合同效力.
对于物业服务用房的问题,2003年9月1日起生效的《物业管理条例》中规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分;物业管理用房的所有权依法属于业主.未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途.而在此之前,并无法律规制物业用房等公用设施的权属问题.虽然,《物业管理条例》作了上述规定,但在《物权法》实施前,在实际操作中仍然存在诸多不规范的地方.
从小区建设的实际情况来看,在《物权法》生效前,开发商对于小区的物业服务用房采用了不同方式进行处理.以北京为例,开发商一般采用两种方式,一是将其计入公摊面积,由全体或部分业主承担物业管理用房的建设成本.在此情况下,业主享有对物业服务用房的所有权,开发商并无此部分房屋的权属证书,自然无权将其转让或用作他途.另一种情况是,开发商未将物业服务用房计入公摊面积,业主的房屋权属证书(俗称“小产权证”)中并无该部分面积,开发商的房屋权属证书(俗称“大产权证”)中则包含该部分面积.因此,开发商对此类房屋享有所有权,依法应当可以行使收益和处分的权利.
应当特别指出的是,如果房屋已经行政规划审批作为物业服务用房的,不因房屋所有权人的变更而变更其规划用途,房屋所有权人应当按照规划要求将房屋交由小区物业公司作为物业服务用房使用.
业主私自“住改商”属于
违法行使建筑物区分所有权
在各个住宅小区内,经常有一层住户将外墙窗户拆除改成进出户门,从事经营活动;或者出租给他人从事经营活动,收取比普通住宅高得多的租金.对于此种情况,大家俗称为“住改商”现象.对于“住改商”现象,一些物业公司或者其他业主往往基于建筑物安全考虑,诉至法院,要求住户或承租户恢复原状.
对于此种情况如何解决,《物权法》颁布前屡有争议,有主张一律禁止的,有主张增加安全审批手续的.最终《物权法》第七十七条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房.业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意.但是如何确定“有利害关系”的业主范围、“同意”是指一致同意还是多数同意又发生了争议.
针对这些疑难问题,《建筑物区分所有权司法解释》第十条明确规定:将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持.也就是说,“同意”是指一致同意.根据该司法解释第十一条的规定:本栋建筑物内的其他业主,是“有利害关系的业主”,建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张和自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响.
总结:这篇住房论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
参考文献：
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