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最近,多个城市的楼市火爆程度几乎已经不能用“热闹非凡”一词来形容了,个别城市实施的“摇号买房”措施堪比A股“打新”.然而与一级市场火爆相比,二级市场上的地产股处境却不太乐观,自今年年初大涨触及阶段高点之后,申万地产指数至今已回调近25%,龙头房企如万科A、保利地产、绿地控股、华夏幸福、新城控股等跌幅更是高达30%以上.
地产股投资达人、雪球私募工场西蒙战略基金经理西蒙蒙斯的多认为,地产股的大跌与市场偏好发生转变不无关系,地产、建筑等高负债行业普遍表现较弱,此外,今年房企融资环境更加恶化以及地产调控的力度也有所升温,比如限价的城市进一步增多,直接影响地产企业的盈利水平.西蒙蒙斯的多具有土地估价师、一级建造师等地产相关专业资质,并曾担任上市公司再融资项目保荐代表人及IPO项目主办人.在其投资历程中,A股地产股如保利地产、万科A、新城控股、阳光城等,港股内房股如碧桂园、中国恒大、融创中国等都曾入选过其股票池.在西蒙蒙斯的多看来,经过一轮大跌后,部分优质地产股目前已被明显低估,那些未来市场占有率不断上升的优质房企已具备长期投资价值.
地产行业集中度提升
《红周刊》：楼市“高烧”不退,地产调控政策也愈演愈烈,最近个别地方甚至出现摇号买房的现象.这种现象出现的原因是什么?
西蒙蒙斯的多：目前个别地区出现摇号买房,这是地方政府采取严格的限价,导致新房与二手房价格严重倒挂所致,新房买到就是赚到.但不管如何,部分地区出现的万人排队、摇号抢购几百套房子的现象,这是非常不合理的.
地方政府为了实现房价调控目标,搞一刀切,完全不顾开发商的地价成本以及与周边二手房市场价格的倒挂程度.一方面开发商因为限价惜售,比如有开发商在某城市拿的一块土地,地价是9000元一平,销售备案价只给卖7000多,连地价都保不住,如此严重亏损的情况下,开发商肯定没有推货的动力;另一方面是周边二手房价又居高不下,低价新房源一入市,势必造成疯抢.
个人认为,限购限贷限售的政策可以运用,但强制限价则不可取,强制限价的结果可能导致开发商比谁的房子建造成本更低,比谁造的更烂,因为价格限死了,不降成本,不造烂点,可能会无利可图甚至严重亏损.如果开发商都把房子品质降低,那就是社会的大退步.
《红周刊》：相较一级市场楼市的火爆,二级市场上的地产股表现却不乐观,一场急涨急跌的行情让很多投资者深套其中,这可与很多机构年初给出的判断恰恰相反啊！
西蒙蒙斯的多：地产股年初至今的急涨急跌行情,肯定也不在我的预期之内,近几个月的急跌,主要是市场对于今年金融环境的担忧.从股市表现来看,目前股价表现好的品种主要集中在医药、食品、白酒等低负债率的行业,而高负债率的金融、地产、建筑类公司股价表现都比较弱.
《红周刊》：为什么?
西蒙蒙斯的多：原因在于,今年国家金融去杠杆的力度很大,“融资难、融资贵”已经是普遍现象,融资成本提升压力让很多企业不堪重负,盈利能力不断削弱.今年债券市场曝出的神雾环保、富贵鸟、凯迪生态、中安消等公司债券违约事件,无不与这些企业负债明显过高有关,融资渠道一旦不畅,就很容易出现资金链断裂的风险.在这种背景下,市场资金肯定会选择一些低风险品种避险,如一些低负债率的医药食品消费类的恒瑞医药、海天味业、贵州茅台等来布局,进而也推升这些公司的市场表现.
《红周刊》：地产行业也属高负债行业,其目前的融资环境处在怎样的境况?
西蒙蒙斯的多：国内主要商业银行总行业务口径,已经开始规范要求客户名单的资质门槛为地产50强集团或地产30强集团,区域性银行也在提高门槛,并且金融政策顶层设计对于大金融体系表外资产负债总规模收缩,表外转表内,打击通道业务定调明确,房地产企业通过表外融资的难度已经逐步上升.中小型房企要么融不到资,要么利率超高,“钱少且贵”成常态,而像大型央企地产如保利地产等行业前十强融资仍较为畅通,但就目前来看,即便是前十强房企,融资成本也在上升.据新城控股高管介绍,公司今年的融资成本可能上升一个百分点,从去年的5厘上升到6厘,而阳光城执行副总裁吴建斌前不久也透露,今年房企普遍融资难,融资成本较去年上浮10%至20%是普遍現象.
《红周刊》：融资压力加大是不是意味着地产股的机会仍不大?
西蒙蒙斯的多：投资地产股的逻辑与投资房产的逻辑是不一样的.投资房产,我们只能依赖房价上涨赚钱,而投资地产股,则不一样,投资地产股的逻辑,是投资这个行业集中度在迅速提高,强者恒强格局已定.房价即便上涨,但如果地产商拿的地价太贵,那么高房价并不能给开发商带来高利润,相反,房价平稳情况下,如果地价合理,开发商照样可以获得较高的利润.由于房地产项目是滚动开发的,地产公司的盈利能力主要取决于其各项成本（包括地价、建安、融资成本、销售及行政费用等）与销售价格的差额.因此,投资龙头优质地产股,并不寄希望于调控放松以及房价上涨,事实上,严调控反而会加速行业洗牌,集中度提高更快.
长期来看,房地产行业在未来数十年并不会明显萎缩,还有较长的稳健发展时期,行业集中度提升还有较大的空间,市场占有率不断上升的优质企业具备长期投资价值.
龙头地产股被低估
《红周刊》：谈到企业基本面的分析方法,大家第一时间会想到PB、PE、NAV等方法, 您觉得哪一种估值分析方法更能真实地反映地产公司的基本面?
西蒙蒙斯的多：PE、PB估值方法简单易行,尤其是PE法,为众多国内券商所采用,但其缺点是忽略了地产公司的存货价值,地产公司的竞争优势最主要还是看其土地投资能力.比如有两家房企A和B,当前PE、PB相当,但A房企如果拥有巨量的优质土地储备,平均地价成本低,且预期售价较高,而B房企则拥有大量劣质土地,平均地价成本高,且预期售价较低,虽然当前的PE、PB相当,但未来的盈利前景将会有很大的差别.当然,市场也会以PEG估值来修正未来盈利能力的差异,但与NAV方法相比,准确性仍不够.
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参考文献：
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