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【摘 要】房地产业属于资本密集型产业,对于我国金融市场具有较大程度的依赖性.房地产业以及房地产金融市场的发展,会直接影响到我国市场经济的整体发展,对于人民生活也会产生极大影响.但从目前的发展现状来看,我国的房地产金融仍存在着很多问题,这些问题的存在使得房地产市场的正常供给受到影响,也使得我国的房价居高不下.本研究从房地产金融所存在的问题出发,就我国房地产金融的未来发展趋势提出有效的预测和建议,以期对房地产金融的相关理论研究和实践有所助益.
【关键词】房地产 金融 问题 发展趋势
笔者根据所学过的专业知识、查阅到的相关文献资料以及多年的实践经验发现,目前,我国的房地产金融发展中主要存在以下五个方面的问题,分别是：对融资工具的依赖程度过高、体系尚不健全、风险指数较高、发展较为缓慢以及配套法则不完善,从业人员素质有待提高等.这些问题的存在严重阻碍了我国房地产金融的健康发展,下面是对以上五个方面问题的详细阐述.
一、房地产金融存在的问题
(一)对融资工具的依赖程度过高
我国房地产金融对金融工具的依赖程度较高,尤其是对银行信贷的依赖,随着房地产信贷政策的实施,各类房地产直接融资工具也随之得到了一定程度的发展,尽管如此,融资格局以间接融资为主的现实仍难以改变.国家宏观调控政策使其他融资方式以较快的速度增长着,而银行信贷的增长幅度呈现出下滑趋势,银行信贷被收紧,但却没有其他的融资渠道来进行相应弥补,因而房地产业受到了严重影响.
(二)体系尚不健全
尽管房地产业发展的历史也较为久远,但从其目前的金融发展状况来看,健全、完整的房地产金融体系仍然没有建立起来.尤其表现在房地产金融机构的专业性方面,目前,向住房融资提供担保或保险的机构大多为专业性较低的住房金融机构,而专业性较强的住房金融机构却较少.这类现象的存在反映了我国房地产金融体系不健全的现实.
(三)房地产金融风险指数较高
在我国的一些地区,房地产市场过热和价格上涨较快是房地产信贷面临的两个主要风险.房地产价格上涨过快对于房地产业的持续健康发展会产生极为不利的影响,价格上涨过快会使房地产的经营价格和其自身的价值差距过大,进而二者之间产生一定的泡沫,泡沫的产生会使得房地产金融的风险加大,因为,一旦泡沫破灭,房地产的价格就会在较短时间内大幅下跌,从而对银行造成损失.因此可以说,我国目前房地产金融风险指数较高是当前房地产市场存在的一个较为严重的问题,也是对我国市场经济影响较大的问题.
(四)发展较为缓慢
在房地产金融市场中我们较为熟悉的是一级市场,如债券融资、股权融资等,但实际上房地产融资分一级市场和二级市场.目前,我国的房地产金融市场发展速度相对较为缓慢,并且二级市场的发展仍不健全.住房抵押贷款二级市场的发展成熟程度还相对较低,银行的长期住房抵押贷款如果通过二级市场出售便存在着很大的风险,进而又进一步造成房地产金融的发展滞后.
(五)配套法则不完善,从业人员素质有待提高
房地产金融的相关法则既是对购房者形成一定行为约束的法律基础,也是购房者保障个人合法权益的保护伞,但目前来看,我国有关房地产金融方面配套的法则并不完善,这就容易引起购房者或者售房者的违法行为出现,如逃债、诈骗等,在必要的时候也很难依据相关法则来保护个人或企业的合法权益.另一方面,目前在我国的房地产金融市场还存在着从业人员素质有待提高的现实,法则的不完善和从业人员素质不高是制约房地产金融市场发展的重要因素.
二、有关房地产金融未来发展的建议
以上是有关房地产金融所存在问题的分析,依据提出的问题,本研究对其未来的发展趋势提出预测,同时也是有关房地产金融未来发展的建议.
(一)拓宽融资渠道,缩小信贷风险
对于房地产金融对融资工具的依赖程度过高这一问题,可通过拓宽融资渠道的方式来缩小信贷风险.拓宽融资渠道具体具有以下两方面的作用：第一,会有效推动资本市场的发展,推动房地产开发企业和相关企业通过房地产信托、上市等多样化的方式开发资金.第二,尽快完善房地产金融方面的规范和法则,和拓宽融资渠道相结合,促进房地产金融的健康发展.
(二)有效规避金融风险
房地产金融机构的相关人员要提高风险意识,明确风险的可能性来源,认识到金融风险对整个房地产金融市场以及整个市场经济发展的重要影响,在工作中要严格按照相关流程办事,规范审批制度.在规避金融风险的过程中,银行也起着重要作用,银行需要积极主动地完善房地产抵押贷款风险的措施,利用风险机制来有效规避金融风险.
(三)完善相关法规,提高相关人员的专业素质
完善相关金融法规首先可以对房地产售卖及购买人员的行为形成一定约束,减少在该领域违法行为的发生.其次,可以在交易中保护相关人员的合法权益.最后,完善的法规也是推动房地产金融发展的法律推动力.因此,我们有必要对部分法规的缺失进行尽快地制定和弥补,对不合理的法规进行有效完善和改进.另一方面,房地产金融市场是否能够得到有效发展,相关从业人员的素质会起到重要的影响作用,对于相关人员专业素质低这一问题,我们可以通过两个方面的举措进行改进,首先,可以在岗位上吸纳更多掌握专业知识的人才,另一方面,也可以对在岗的专业素质有待提高的人員进行培训,巩固和提高其专业知识和专业能力.
三、小结
本研究中,笔者结合个人多年的实践经验,就房地产金融发展所存在的问题以及其未来发展趋势的预计和建议展开论述,在对未来发展趋势的预计和建议方面,本研究主要提出了拓宽融资渠道,缩小信贷风险、有效规避金融风险以及完善相关的法规,提高相关人员的专业素质三个方面的建议,希望该建议能够对房地产金融的发展有所帮助.本研究的不足之处在于由于本人所学知识以及阅历的有限性,未对所存在问题以及相关的预计和建议做到面面俱到的分析,这也是笔者努力的方向.
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作者简介：胡飞（1987-）,男,汉族,湖北人,本科,金融学.
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参考文献：
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