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高耸入云的摩天大楼成为各区域地标性建筑,这些大楼多属于高端写字楼宇.高端写字楼已经悄然成为城市财富的新密码,他承载着一个区域的经济和产业发展.近年来成都写字楼也越来越向外观超高层、运行高端化、管理高精尖等方向发展.在体验式营销盛行的今天,项目的物业品牌度直接决定了写字楼的租金价值和出租率,成为衡量写字楼等级的重要指标和软实力.面对物业管理转型升级的今天,高端商务写字楼宇是突破资产管理、提升项目运营能力的途径之一,也有越来越多本土品牌楼宇企业在这一领域发力,“以服务一个项目,树立一个品牌”的服务理念,改变着市场角逐中恒定不变的规律法则.
一、成都市及锦江区商业物业发展宏观背景
1.成都市商业地产发展现状
成都具备着多元化的经济基础和良好的投资环境,随着中国的经济活动向西部转移,成都商业经济也正经历飞速增长.目前成都已经拥有中国新兴城市50强中最大的写字楼市场、第二大的零售物业市场.
成都高端商务写字楼市场发展前景良好.现成都经济已经表现出强大的持续发展能力,这种经济的高速发展将支撑成都写字楼市场全面发展.区域市场的资产表现差异化趋势逐步显现.随着大量未来供应建成入市,同质化的市场竞争将愈演愈烈.虽然短期来看,成都写字楼市场放量现象较为突出,但从长期的供需关系情况和目前政府宏观调控政策层面来看,它们将成为成都整个房地产市场经济发展的持续动力和拥有闲散资金投资者投资的热点.
成都优质零售物业市场将经受考验.虽然成都人口数量多、消费能力高,但是其优质零售物业的市场表现却排在其他城市之后.同时,面对未来大规模的市场供应,若不强化对西南地区的辐射能力,以及对物业进行市场细分引导和准确定位,未来成都零售将面临来自招商和后期运营的严峻考验.
成都高星级酒店市场发展现状较好,但其面临结构性调整.成都高星级酒店由于供应较紧缺且城市商务商贸以及会展、旅游业发达,目前市场表现良好,甚至高于北京水平,仅次于上海.随着成都五星级酒店未来几年大量集中入市,将有可能面临短期运营商经营压力大的问题.
2.锦江区经济发展现状
锦江区金融业发展持续较好.入驻锦江区的金融及其衍生、配套服务机构据不完全统计已达300余家,其中银行30余家,占全市60%,居全市之首；开设支行以上分支机构80多个；外资银行8家,占全市73%；外资保险29家,占全市55%.入驻成都的近20家世界500强保险机构有超过一半进驻锦江.锦江区已成为成都金融机构种類最齐全、数量最多、容纳度和市场细分度最高,聚集吸引力最强大的区域.
零售业发展较为突出.锦江区汇集了成都市四大商圈中的两大商圈,即盐市口商圈和春熙路商圈,商业业态已十分成熟,不断吸引着各个不同消费水平的人群前来购物,具有较好的人群聚集效应,因而使得锦江区全区社会消费品零售总额及增幅继续保持全市第一.
总部经济发展势头强劲.韩国乐天集团、中国五冶集团等一批大型总部企业已经入驻锦江区,平安科技有限公司中西部总部等29家总部企业已经入驻锦江区.而仁和集团等一批本土总部企业也在不断发展壮大中,总部经济对地方税收贡献率达超过了30%以上.
休闲服务业成长态势良好.现锦江区已成功引进希尔顿旗下顶级品牌Conrad（康拉德酒店）和新加坡排名第一的国际健身中心Cenosis（纤诺）.兰桂坊特色街吸引了包括香港利苑、美国多利萝玛、瑞士大卫杜夫等33家全球知名餐饮及服务企业入驻,成为成都休闲娱乐的地标.
整体来看,成都商业地产市场发展水平在二线城市中处于领先地位.商业地产体系是现代服务业的重要载体,现代服务业依托于商业地产的规模化、品质化布局,商业地产的快速发展是调整整个城市经济产业结构的推动力.成都市锦江区近几年来大力发展现代服务业,巩固提升锦江区作为成都市“现代服务业发展先导区”的地位.
二、锦江区的高端写字楼数量比例最为均衡,当前高端写字楼供应领跑成都写字楼市场.
1.锦江区甲级写字楼硬件水平和配套物业服务品质水平高.锦江区现有甲级写字楼中仁恒置地广场、香格里拉中心、航天科技大厦、IFS等投入市场的楼盘硬件配置均达到了高端商务写字楼的国际标准.锦江区的高端写字楼的硬件水平有一定领先趋势,特别是标准层面积、净层高、架空地板和客梯的品牌品质、空调和新风系统方面等都处于市场领先水平.在所有权方面,锦江区拥有较多产权集中或单一业权的高端写字楼供应.
2.未来锦江区内甲级写字楼集中供应,区域竞争优势明显.2013年-2016年成都市高品质写字楼市场将迎来供应高峰,截至2016年可甄别新增大型项目高达20余个,新增供应体量超过200万平方米,新增体量超过当前成都甲级写字楼市场体量总和.
3.锦江区高端写字楼开发商经验丰富,产品品质高.区域供应中知名项目包括仁恒置地广场、IFS、时代1号、晶融汇等,这些优质项目凭借其强大的影响力,卓越的品牌效应和号召力以及强硬的物业品质,奠定了锦江区商务楼宇高品质的水准.随着大量未来项目入市,东大街和南部新区将形成新兴商务区.成都市高品质写字楼的分布将随着大量未来项目的入市而改变,高品质写字楼物业相对密集的聚集将使东大街和南部新区将形成新兴商务区.人民南路沿线将维持其稳定而高品质的物业供应.在市中心区域, 商务区和人民南路沿线仍将凭借其成熟的商务氛围和便利的交通,继续成为高端写字楼项目的聚集地.
三、和之配套的高端物业服务对于商务楼宇市场具有举足轻重的作用.
1.商务楼宇的物业服务水平对其吸引高端客户入驻起着至关重要的作用
高端客户选址除了硬件指标外,软件服务是吸引其入驻的关键因素.写字楼购买者对物业管理的重视程度仅排在地段和硬件设施之后,普遍认为写字楼物业运营损耗大,唯有高水准的物业管理水平才能决定楼宇投入运营后能否长久保持较高的品质和价值.世界500强企业、外资企业、金融业的业主和租户,都将物业管理公司和水平看做是选址的参考值之一.写字楼物业管理作为区域招商引资的窗口从侧面反映了区域楼宇经济的发展水平,优质的物业方能提供良好的载体,维持长久的竞争力.
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参考文献：
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