论文范文网-权威专业免费论文范文资源下载门户!
当前位置:毕业论文格式范文>硕士论文>范文阅读
快捷分类: 商业期刊 商业文化杂志社 商业故事杂志 商业模式论文 商业故事期刊 商业杂志 我国商业地产运营模式参考文献 商业地产杂志 商业地产参考文献 商业地产期刊 商业地产英文参考文献 商业经济投稿须知

关于商业地产论文范文 中国商业地产面临的问题与相关论文写作参考文献

分类:硕士论文 原创主题:商业地产论文 更新时间:2024-03-23

中国商业地产面临的问题与是适合不知如何写商业地产方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于商业地产论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。

(金科地产集团股份有限公司, 重庆 401121)

[摘 要] 虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策,但其重点约束调控对象均为住宅地产,相对来讲,商业地产则受到影响较小,所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向,希望走商业地产发展路线.但实际上,商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂,经营管理难度更大.文章以我国商业地产为背景,基于商业地产融资这一点来展开话题,探讨其融资模式的主要特点和所面临问题,并最终思考解决问题的应对对策.

[关键词] 商业地产;融资;问题;REITs;应对对策

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194(2017)07- 0093- 03

0 前 言

进入21世纪,我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期,像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向,使得商业地产投资规模激增.截止到2016年,全国商业地产投资已经超过10 000亿元,比2000年增长了873.21%,发展前景相当乐观.

1 商业地产融资特征及主要模式

1.1 商业地产的融资特征

商业地产不同于住宅地产,它在运营模式上具有独特性,这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上.通常情况下,商业地产融资主要包含两个阶段:第一阶段主要是商业地产开发,这一阶段企业投资规模较大,对资金的需求量也较大,而且商业地产不存在任何资金回收特征,所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功,其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一個更为漫长系统的过程;第二阶段就是商业地产的经营阶段,这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净流入收益,考虑到前期企业投融资规模较大,所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力.

整体来讲,房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中,且具有深远影响.所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制,为后期运营管理创造良好环境,消除一切可能出现的行业负面影响.

1.2 商业地产的主要融资模式

我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作,他们多数都是从住宅地产转型而来,但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷,没有实现较为成熟的转变.某些企业依然还在利用传统融资模式,例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等.以项目融资为例,房地产企业在开发新项目过程中,往往会专门成立一家项目公司,主要针对项目内容展开一系列开发操作,此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金,为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象,以实现有效贷款,并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ].

2 商业地产融资所面临的现实问题

我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验,但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题,亟待解决.

2.1 融资渠道过分单一

就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看,其融资渠道相对偏少,特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款,来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%,它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段.这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的.而近年来,伴随电子商务领域的兴起,商业地产竞争愈发激烈,其房产空置率也被急速拉高,这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大.一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况,房地产企业在银行的不良贷款率就会升高,这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间.

2.2 融资及运营方式相互抵触

我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产,它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性,也让商业地产价值最大化效应彻底丧失.这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突,可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限.为了改变这一状况,房地产企业可能会试图改变运营模式,尽可能减少项目净现值.但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险.可以见得,二者之间的相互抵触制约,也将房地产企业带入了恶性循环怪圈.

2.3 缺乏针对性融资模式

商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式,但在我国现阶段的金融市场中,针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏.这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多,在商业地产融资方面却显得捉襟见肘.由此,近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入,例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券,但是在我国它也只是存在于理论上,在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证,这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟,它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景.

综上所述,就商业地产融资发展这一点,其确实面临问题多多, 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势.为此, 应该基于问题找到解决对策, 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ].

3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考

3.1 关于REITs

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金,它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证,主要用于吸收社会上的闲散资金,并将这些资金投入到可带来持续流的房地产物业及证券中,所以可以将其视为是一种有价证券.从金融技术角度来讲,REITs是可以有效实施组合投资策略的,它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中,其投入成本低且投资风险低,是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式.

总结:本论文为免费优秀的关于商业地产论文范文资料,可用于相关论文写作参考。

参考文献:

1、 我国商业地产行业会计核算面临的问题和改进措施 摘 要:商业地产开发行业的日益繁荣为我国经济高速发展起到了重要的推动作用,而经济水平的不断提升也为该行业带来了更大的发展契机。然而商业地产的经营。

2、 中国商业地产市场现状分析 摘 要:商业地产是经济结构中的一项重要因素,同时也是推动我国经济发展的重要载体。文章针对当下我国商业地产市场发展现状,提出了几点解决建议,促进了。

3、 商业地产企业主体资金压力优化管理策略 摘 要:商业地产企业的资金经营业务是影响企业综合发展质量的关键,而资金运营压力的有效明确与合理处置,是保证商业地产企业主体经营性活动的价值得到充。

4、 商业地产项目融资模式和管理策略 摘 要:项目融资是主要指向特定的工程项目提供贷款协议融资,对项目产出的现金流量享有偿债请求权,并且把此项目资产作为一个附属担保的融资类型。而项目。

5、 中国商业银行操作风险现状分析和国际比较 摘 要:本文系统性的搜集整理了1990—2009年我国各类商业银行1046起操作风险案例,从损失事件类型、操作风险业务线条、发生时间、发生地区、。

6、 宝洁系对中国商业社会意味着什么 “如果可以重新选择一次,我也许会早一点离开宝洁。”2018年7月,熊青云加入电动汽车创业公司小鹏汽车担任CMO刚刚半年,她在位于广州郊区的总部办。