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分类:硕士论文 原创主题:开发项目论文 更新时间:2024-02-04

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[摘 要]城市综合开发是我国新型城镇化建设发展产生的一种区域发展方式,在现阶段得到了各级政府的广泛应用,国家推行PPP模式,创新政府投融资体制,给城市综合开发提供了新的發展机遇,在区域开发中能否应用PPP模式及如何运用,值得我们从事实践工作的人员去探讨和研究.

[关键词]城市综合开发;PPP模式:项目融资

城市综合开发是为满足经济发展需要,而进行的包括经济开发、产业导入、文化建设和生态环境开发活动,因其投资规模大和运作的复杂而特別适用于采用PPP方式进行运作,作者根据现有的综合开发PPP项目多年实践经验,对综合开发PPP项目进行了分析研究.

1城市综合开发和PPP模式

1.1城市综合开发的概念

城市综合开发一般指正城市统一规划下,由政府或指定的综合企业进行土地一级开发,在符合国家土地流转程序下,由投资企业再进行房地产建设开发,总结起来,包括两个阶段,一是“一级用地开发”,二是“建设房地产开发”,通过政府、企业、中间服务商等参和,实现土地规划性质和用途的一体化转变,它涵盖范围广,环节多、程序复杂,实施城市综合开发项目对各参和方有很高的能力要求.

1.2综合开发主导方式划分

综合开发大体上可分为政府主导、市场自发主导、政企协同主导三种模式.

政府主导表现为:1.政府对开发区域的土地运营、规划控制、开发商的选取和开发行为拥有基本垄断的控制力:2.政府较大程度的介入了区域的开发和经营等盈利领域.

市场自发主导表现为:1.在市场规划规则的较少约束下,开发主体通过竞争机制主导开发过程:2.在事先的规划和事后的考核调整方面,政府参和力度较弱.

政企协同主导表现为:1.参和方追求政府公共权力和市场自发秩序的良性互动,来保证政府在一定的法律框架下对于私人开发活动的足够监督和有效引导:2.政府在规则制定、信息沟通、项目招投标、区域风貌和规划控制等方面拥有较大的主动权.

1.3运用PPP模式的必要性

鉴于城市综合开发的特征,对资金需求量大,开发运营周期长,涉及土地一级开发、基础设施建设、公共设施建设、商业服务设施开发等多项工作,由政府或政府平台公司独立实施难度较大,尤其是对资金能力、中间服务资源的整合能力要求较高,往往实施城市综合开发项目的社会资本方都具有金融资源、中建服务相关的产业链整合能力,鉴于土地流转政策由政府把控,城市综合开发过程中需要社会资本方保持和政府的密切沟通、合作,缺少政府的帮助、支持、配合,社会资本方受到土地法律法规和财政政策的制约,就不可能顺利完成项目建设开发工作,因此,在城市综合开发过程中,政府和社会资本方互有优势,拥有PPP模式可以实现合作共赢.

1.4运用PPP模式的可行陸

从财务可行陸上讲,只要能产生稳定的未来可预期的 流的基础设施项目均可采用PPP模式进行建设,在综合开发领域,地方政府可梳理的项目包括产业新城项目、生态旅游区项目和新型城镇化项目三种类型.

产业新城包括经营性用地开发等盈利性项目、污水、垃圾处理等准公益性项目及市政道路、生态绿地等公益性项目,适合采用PPP模式.

生态旅游区虽然包括大量的生态建设、环境保护等公益性项目,但其有门票收入、特许经营收入等 流入,适合以特许经营、政府补贴、政府购买服务等形式包装成PPP项目.

新型城镇化项目开发包含土地收储、基础设施建设、公共服务提供等内容,有一定的 流入,但盈利性较低,适合以政府补贴、政府购买服务等形式包装成PPP项目.

综合开发的阶段划分和效益来源,城市综合开发大体上可分为土地开发、项目开发、管理运营三个阶段.在土地开发阶段,社会资本的利益来源可能为:(1)低成本获取土地;(2)和政府分配土地增值收益;(3)一级开发的利润.在项目开发阶段,社会资本的利益来源可能为:(1)通过项目投资获得土地增值收益;(2)开发利润回报;(3)招商佣金和租金,在管理运营阶段,社会资本的利益来源可能为:(1)物业管理和持久经营;(2)持续 回报.

2综合开发PPP项目的主体和角色定位

PPP区域开发的主体主要包括政府方、社会资本方、中间服务方.

2.1政府方的角色定位

政府方一般为城市综合开发项目的发起者,通过指定的政府平台公司作为项目公司的股东之一,授权项目公司作为综合开发项目的责任者和具体实施者,在项目实施中,政府提供政策支持和财政支持,通过城市规划、政策服务、服务监管、资金纳入财政支付等方式影响项目.政府是否出资,依赖政府自身需要,可以直接出资、平台出资,也可不出资完全交由社会资本方解决,项目特许经营权在合约期满后,由政府收回,如综合管廊、经营陸公路、商业配套设施等.

政府是综合开发过程中的监管者,对相关政府采购、招投标、竞争性磋商等流程进行监督和管理.

在部分综合开发项目中,若涉及土地一级开发,政府方还需要协助完成土地征收拆迁、农用地转建设用地手续、土地招拍挂手续、土地收储、土地出让金纳入财政预算支付、项目运营资金缺口的财政补贴等事宜.

对政府方而言,如何使土地按照规划指标纳入收储、实现出让、合法支付开发成本、并按政府招投标和采购法的相关规定确保中间过程合法合规,同时确保项目推进的时效性,这些均需要在PPP项目合同中加以详细的约定,也是综合开发PPP项目在实践中需要进一步探讨的内容.

2.2社会资本方的角色定位

社会资本方是综合开发PPP项目的主要出资方,通过和政府方签署特许授权协议和PPP合同,和政府共同或单独设立项目公司,进行城市区域的综合开发、建设和运营.社会资本方是项目开发建设的主要资金投入方,和政府方沟通,负责项目开发所需资金融资、投资进度策划、建设运营策划,对区域综合开发项目进行整体的控制、运营和管理,这些工作定位和角色安排,对社会资本方提出了很高的要求.

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参考文献:

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