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2002年,光耀地产发迹于广东惠州,由广东汕尾人郭耀名创立.受益于深圳投资客,光耀地产在惠州风生水起,这也让它在5年后成为了惠州城区销售冠军,并将总部迁入深圳.激进式扩张下,光耀地产的资金需求越来越大,而它一直谋求的通过和资本市场接轨以拓宽融资渠道,结果却不尽如人意.重组的再一次失败,郭耀名终是“成也惠州,败也惠州”了等
商场如战场,四季亦有更替,地产业历经着春夏秋冬、风水流转,企业们在此之间的跌宕起落是再正常不过的事,本就是“浮沉千古事,谁和问东流”等
几家欢喜几家愁
2017年的12月底,除了每天跑步,郁亮也忙着做总结报告.过去的一年,结束了宝万之争,王石卸位,他成为了万科掌舵人.他在年末万科的目标和行动沟通会上引用了一句,“未来已来,只是尚未流行.”这一年,万科A涨了80%,股价创历史新高.
黄其森比他更凶猛,泰禾九天就达到万科A一年的股价涨幅数据.泰禾集团在近9个交易日涨了82%,包括5个涨停,近3个交易日连续涨停.他接受媒体采访时豪言：2018年,泰禾将力争迈入2000亿时代.
2000亿,但泰禾并不是冠军,房产企业去年一年的销售冠军是碧桂园,神秘女富豪杨惠妍带领下的企业.过去一年,她的企业碧桂园卖出了5508亿元的房子销售额,同比增长78.37%.花旗预测,买进房产股票里,碧桂园最值得期待.
然而,这些在许家印那儿,都还只是小意思——2017年,恒大股价涨了近500%,许家印超越王健林、马云、马化腾,成为双料中国首富.这是地产商们集体乐开花的一年.但这也不是所有的节奏.一个叫郭耀名的地产商,不得不在这一年年底接受地方法院对自己申请公司破产的处理.
2018年1月5日,《惠州日报》发布了《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式指定管理人的公告》.公告显示,广东省惠州市中级人民法院于2017年12月11日受理光耀集团有限公司申请破产重整案.该公司截至2016年6月30日,资产清查总额约64.03亿元,负债清查总额约79.74亿元.另外,该公司为关联公司提供担保产生的负债约26.21亿元,以上债务共计约105.94亿元.
光耀集团,曾经也是一家知名的房地产商,成立第五年就拿下惠州地区的销售冠军.创始人郭耀名也是小有名气的潮汕商人,四十多岁.他用十年的时间把自己的地产公司挤进全国百强.但是,在房产股集体狂欢的2018年来临之前,它却正式宣告倒下了.
这并不是个案.
大房产商正在乘着这轮地产股东风越来越大,小地产商日益萎缩.来自克而瑞、中指院等研究机构的数据：房地产板块中2017年上涨的个股只有35只,有92只个股出现不同程度下跌.龙头集中度还在大幅提升.Top10的房企集中度历史性地达到了24%,而Top100的房企集中度已经超过50%.有趣的是,2017年合同销售金额500亿元以上的公司提升到了38家,而500亿以下的公司减少了17家.
如果单看企业数量,恐怕是死的比跃龙门的多.郭耀名的光耀地产只是死亡名单上的一员.
郭耀名的惠州成败
郭耀名的转折,苗头出现在2008年.
为稳定房地产和经济增长,应对经济危机,刺激消費,国家密集出台了土地、建设、财税、信贷和保障房等调控政策,大幅度降低了住房开发、购买及二手住房转让的门槛.实施了被当时认为史上最宽松的鼓励政策.各地大兴土木,购房热潮兴起.房地产商们也都开始做大计划.
此时的郭耀名也想借风做大.之前,他用了不到十年的时间把光耀地产从一个默默无闻的地方小房地产商做进全国百强地产,他开发的以“全球候鸟度假地”为特色的养老旅游地产模式全国闻名.媒体描述的郭耀名,“和大多数成功的潮汕老板类似,郭耀名的血液里流淌着不服输的实干劲儿、先人一步的独到洞察力以及敢于铺大摊子的冒险因子.”
郭耀名也是个追求尽善尽美的人,曾经他的业务涉及证券和实业,二分之一精力做地产.为了做好地产,他停了其他业务专心做一件事.他信奉,“做一件事就要投入90%的精力.”在他看来,2008年的政策东风对自己是个机遇.
2011年5月,他将原名郭赞明变更为郭耀名,取意为“光耀基业,名扬四海”,期间更透露出将总部迁至北京的信息.同时,郭耀名还想着上市.为此,他努力了两次.第一次是2011年,收购了新都酒店想借壳上市,3年投了10亿元.但收购完后,政策不支持重组.第二次是进入矿业,想通过矿业来重组上市,花了2亿元在湖南买了两个矿井,之后矿业走下坡路,导致第二次重组失败.
为了发展和上市,郭耀名借了很多民间借贷, 利滚利,借贷规模占光耀地产整个融资规模的三分之一.郭后来也承认,由于借用时间长,比如借了15亿元左右,利息就高达十几亿元.他后来回忆那段很拼很赶的日子,“这一轮调控提醒了我们,有的时候不能太冲,有时候还要收收线.追求一个东西想追求到底.人有时候就是有那种拧劲,你就钻进去了.”钻进去了的郭耀名被断裂的资金链困得死死的.他是个性情仗义的人,员工和消费者纷纷维权,彻底断了各路资金,他甚至出售了自己的两处房产想用来给员工发工资.476万,最终被法院截住了.
有采访过他的记者评价,“感觉这个人会东山再起吧,因为他在惠州、潮汕这个商人圈子里,还是很有号召力的.”他还是当地商会会长.但威信,却没能给他融来钱.最终,在2014年,光耀地产旗下多个地产项目停滞,银行终止了放贷,郭光耀的资金链彻底断裂.
回头看,在那一轮风风火火的房产大跃进里,有钱的大房地产商乘东风扶摇直上再上一台阶.笔者查看万科近十年的销售额,2009年是634亿,到2010年销售额首次破千亿,此后逐年大幅增加.而经不住折腾的小房地产商则被资金困得死死的.2012年,位于杭州的金星房地产早早地宣布破产了,原因是还不上 ,银行贷款下不来,资不抵债.行业政策大机会,成为小房地产商们的大扫荡.
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参考文献：
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