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降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度,释放出明显的鼓励刚需入市信号.
近期有关褛市政策的调整出台后.多地即进人细则密集发布时间.4月以来,已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对此前公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度,释放出明显的鼓励刚需入市信号.
最近,上海也发布住房公积金新政,决定从4月15日起,在上海购买首套房及改善性二套普通商品房的公积金家庭最高贷款额度由60万元调至100万元,缴交补充公积金的家庭再增20万元.购买改善性二套非普通商品房额度也有增加,二手房公积金贷款年限也有调整.
分析人士认为,国家五部委楼市新政出台后,加之各地纷纷出台公积金新政,“量增价稳”或将成为今后楼市新常态.
公积金新政落地,为房地产市场注入强心剂
继3月30日楼市政策出台仅10天后,上海公积金新政再一次推出重大利好.每户贷款额度最高可达120万.相较新政前足足多出了40万的额度,此举无疑大大增加了市场信心,加快购房者入市步伐.相对近四年来4月行情始终不如3月的常态,近期楼市的组合拳势必要扭转这一局面.随着新政落地,公积金贷款额度的显著提升,将会为市场注入一针强心剂.接下来的一段时间,无论买方市场还是卖方市场都将进入积极备战状态.
随着楼市“330”政策与公积金新政的双重炮轰,楼市预期将会不断升温,接下来一段时间或将迎来一波小高峰行情,经过4月的酝酿筹备,这波行情在5月会有集中体现.但从中长期来看,楼市高峰行情已经过去,市场将逐步回归至正常水平,政府近期的一系列政策支持,也是为了建立楼市的长效机制,引领楼市朝着平稳健康的方向发展.同时,为了避免楼市急剧下滑所带来的风险,从宏观层面上来看.也是为经济软着陆奠定坚实的基础.有分析人士认为,自去年四季度以来,关于购房贷款利率、首付比例乃至公积金贷款额度的政策调整已形成组合效应,“组合拳”对楼市成交的刺激作用明显,全国多地成交量出现上涨,地产板块也成为市场主角,正逐渐促使楼市进入量增价稳的新常态.
新政利好楼市,提升购房者心理预期
仅以上海为例,该市出台的住房公积金新政将大大降低买房成本.比如,过去家庭在公积金贷款方面最多可贷80万元,现在提高到120万元.增加的这40万元过去是通过商业贷款来实现的.如果按照目前商业银行的利率基准利率5.90%、20年贷款、等额本息来计算的话,在政策出台之前40万这部分贷款需要偿还本息约68万元.政策出台后,其他条件不变.按照公积金4.0%的贷款利息来算,则只需偿还本息约58万元.这也意味着,新政的出台可以为此类家庭节约10万元的购房成本.值得注意的是,由于公积金总额有限,提高家庭贷款额度后,可能会加大公积金的申请难度.因此.新政出台后申请公积金贷款可能还得“抢”.申请者排队等待的时间将会变长.
从近期出台的各项政策可以看出.今年公积金政策的调整将会取得较大的进展.据不完全统计,截止到4月9日,已有浙江、安徽2个省级,福州、深圳、兰州、成都、上海5个市级的公积金管理中心发布了公积金新政.
各地政策的调整主要集中在三个方面,第一是降低首付比例.首套房公积金贷款调整为最低2成,改善型二套房最低3成；第二是提高公积金贷款额度；第三是放宽公积金使用条件,比如浙江规定申请公积金的条件,由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月（含）以上、上海决定放宽公积金提取支付房租的条件.兰州欲进一步推动异地贷款业务的发展.除住房公积金外,近期楼市利好政策频频出台.“330房贷新政”、各地公积金政策的调整、央行降息、商品房转为保障房、两部委要求优化住房供应规模等,政策叠加或将会形成对楼市的“组合拳”,助力楼市在第二季度逐渐回暖.
新政加速推盘,已成开发商的共识
在今年两会上.中央明确支持自住和改善型需求、稳定住房消费、因地制宜、分城施策的基调.调高公积金贷款额度、回购商品房做保障房、发放购房补贴等为提振楼市.各地新一轮楼市“刺激行动”因此闻风而动.
公积金贷款可降低首付比例的新政可以说在各地已纷纷出台.目前北京针对90平米以下的房屋,购房首付款只需付两成.在山东潍坊、安徽铜陵等地.政府对购房者进行100%的契税补贴,降低了购房者的支付成本.其他变相的税收减免方式还包括调整普通住宅标准：去年下半年.以北京、上海为代表的城市调整了普通住宅标准,新标准实施后.北京享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上.据中原地产测算.上海一手房成交中普通住宅可以达到21%,比调整前增加16%.二手房由75%增加到88.6%.京沪很多房源契税税率由3%降至1%.
据笔者了解.当前全国重点中心城市的限价政策几乎已经取消.高端项目预售许可证的发放不再受限.许多地方政府期待.高端楼盘的集中入市可以激活当地改善型需求,从而带动市场成交量的活跃度.业内人士认为,地方政府可采取一些鼓励人才购房等措施.将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升.对于大中城市而言,尤其是省会城市.要想在这个城市落户,应该还是有一定条件限制,这些城市极有可能今后会出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策,以适度刺激当地房地产市场需求,带动市场成交量回升.而在去年下半年以来,为提振楼市,加快去库存,各地曾经推出过各种“微刺激”政策,其中.调整公积金政策、政府回购、货币补贴、金融支持及为房企“减压”,这些手段.其作用并未有多大的成效.而此次各地推出的住房公积金新政.不仅促使楼市渐入量增价稳新常态,同时,借公积金新政“东风”加速推盘,几乎已经成为开发商的共识.
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