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多年前拍得的土地,至今仍然荒置,寻求退地却始终未果.宁波富达日前发布公告,控股孙公司宁海宁房置业有限公司（以下简称为“宁海宁房”）收到浙江省宁波市鄞州区人民法院的行政判决书,该法院就宁海宁房和宁波市宁海县国土资源局（以下简称“宁海国土局”）土地使用权出让合同纠纷一案,一审驳回了宁海宁房的全部诉讼请求.
宁波富达表示,根据会计谨慎性原则,本年末需对相关地块计提资产减值准备.该地块的土地评估价值为7.89亿元,截至8月末的账面金额11.4亿元,预计还需计提减值准备3.51亿元,影响公司净利2.63亿元,本事项或将会导致公司2017年度经营业绩由盈利转为亏损.
财报显示,2017年上半年,宁波富达共完成营业收入15.16亿元,同比减少48.53%；净利润7 800万元,同比减少79.21%.本次计提3.5亿元,确实对公司今年盈利水平影响很大.
不过,宁波富达在公告中指出,由于宁海国土局方面存在逾期交付土地及土地权属争议等问题,公司将继续上诉.
和国土局发生纠纷
记者查阅相关资料发现,宁波富达上述公告中提及的地块系位于宁海县桃源街道北路东、庆安路北的01号地块,面积为63 505平方米,建设类型为普通住宅和商铺.截至2015年12月末,宁波富达已累计对该项目计提存货跌价准备1.7亿元.
历史公告显示,宁波富达下属子公司宁波房地产股份有限公司（宁波富达持有该公司74.87%的股份,以下简称“宁房公司”）于2010年12月17日通过竞拍方式竞得该宗土地使用权.随后,宁房公司成立了全资子公司宁海宁房作为项目公司,并于2010年12月28日、2011年3月17日分两次支付土地出让成交款12.6亿元,并在付清土地款项的同时和宁海县国土资源局签署了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《土地出让合同》）.
宁波富达称,在合同规定的土地交付截止期2011年6月17日,由于该出让地块出现权属争议、农户尚在耕种等纠纷,宁海国土局无法按期向宁海宁房交付该地块.为此,宁海宁房于2016年3月18日向浙江省宁波市鄞州区人民法院提交行政起诉状,诉讼请求解除《土地出让合同》,判令宁海国土局双倍返还定金2.4亿元、土地出让价款11.4亿元、利息3.5亿元等损失.
据了解,宁波富达在诉讼过程中出示了宁波市奉化区人民法院2011年作出的行政裁定书及其他证据,用以证明由于涉案出让地块出现权属争议并大量种植农作物,截止交付期仍不具备开发条件.同时,宁波富达提交了公司于2011年7月25日出具的《关于要求履约交付宗地的函》以及公司于2011年至2016年期间发出的律师函,用以证明其曾多次催促宁海国土局方面切实履行《土地出让合同》项下的义务并承担相应违约责任的事实.
在审理过程中,鄞州区法院认定,被告宁海国土局已于2011年8月19日以向原告宁海宁房送达《供地通知书》的形式履行了交付土地的義务,并于2012年10月19日向宁海宁房发函催促其抓紧动工建设.被告虽属逾期交付土地,但并不存在经原告催交后仍不能交付土地的情形.最终,鄞州区法院认定被告已依约履行涉案宗地的交付义务,原告也已实际接受土地,故而驳回了宁海宁房的诉讼请求.
宁海国土局工作人员对记者表示,“宁波富达所述的土地权属争议确实存在一时,但目前均已处置完毕.对于合同纠纷,宁海国土局土地交付逾期问题可以和宁波富达协商并给予相应赔偿,仍希望公司能继续开发.”
宁波富达董秘办方面则对记者称,“相关情况公司已在公告中表明,再不赘言.土地权属纠纷可能确已解决,但宁海国土局违约在先,公司仍将继续上诉.”
土地跌价盈利难
据了解,目前宁波富达上述地块周边多为农田和厂房,地块边界由围墙和绿化带圈定,场地内部仍未实现清空和平整,除了自生草木之外,大部分区域已被周边农民开辟为菜地.
“该片场地此前为村庄,政府征收后居民早已搬离,这几年因为土地始终闲置,就有不少村民来此耕种.”一名知情人士透露,该地块区域被划定已有年头,并没有听说有什么土地权属纠纷,也一直没有公司要求村民把农作物清理掉进行开发建设.
上述知情人士还称,宁波富达土地位于宁海县城东北,离中心城区尚有距离,相对偏僻.“尽管该处和已建成的宁海高铁站及会展中心的距离不远,但从周边配套来看,目前相关设施仍尚欠开发,其中,地块南面的湖东花园小区临街商铺大都未能营业,北边仍有部分农民居住没有搬迁,东边处于市政施工阶段.”
宁波富达相关公告显示,相比2010年土地出让款12.6亿元,经机构对近期桃源路地块周边的土地价格了解,该地块的土地评估价值为7.89亿元,土地价值已下跌近四成.
宁海县相关行业人士对记者表示,宁波富达所拍土地建设用地面积63 505平方米,规划建筑面积149 237平方米,容积率≤2.35,以12.6亿元价款计算,折合成楼面价达8 443元/平方米.目前,宁海县最新的土地出让成交楼面价在6 300元/平方米左右,新房价格普遍处于1万元/平方米左右.以宁波富达所得土地楼面价和宁海县房产开发成本、房价水平估算,公司或许很难盈利,所以其执意退地至少有部分原因是土地价格相对偏高.
在鄞州区法院出具的判决书中,宁海国土局在庭审中也指出,宁波富达方面始终迟迟未动工系2011年3月房价下跌所致.对于这一说法,宁波富达董秘办人士表示,相关地块土地价格确实受房地产市场影响有所下跌,但对其他情况公司不予置评.
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参考文献：
1、 资产减值中可回收金额确定 二十一世纪以来，中国经济社会正大步流星蓬勃发展，适用于过去的一些经济制度开始逐渐跟不上时代的步伐，2006年财政部发布了新的会计准则，而其中新增。
2、 略议现行资产减值准则和盈余管理 摘要：2006年2月15日，财政部在修订原有会计准则的基础上出台《企业会计准则第8号——资产减值》，其中第十七条明确规定“资产减值损失一经确认，。
3、 资产减值准备计提对企业会计信息真实性影响分析 摘 要：在日常会计工作实践中，为了实现既定的利润目标，有的公司会将会计准则中的灵活与不完善加以利用，而且这种行为大有愈演愈烈之势。尤其是个别企业。
4、 油气资产减值影响因素和企业盈余管理分析 摘 要：在我国市场经济的迅速发展之下，企业作为其中重要的一个环节，发挥着关键性的作用。而实现企业快速发展的前提就是要做好企业的内部的会计管理工作。
5、 并购重组野蛮生长资产减值危机潜流涌现 2014年以来，A股市场中的并购重组事件愈演愈烈，无论是参与并购的企业数量还是并购次数，都呈现出野蛮式快速增长，交易金额也由每年的千亿级别逐步攀。
6、 潮宏基商誉减值暗礁 3月20日，潮宏基（002345 SZ）发布购买资产预案，拟以发行股份方式购买上海思妍丽实业股份有限公司（下称“思妍丽”）74%股权，交易标的作。