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商住房在一线城市被判处死刑,它从未合规却早已壮大.既已默许,政府态度又为何突变?
紧绷的上海商住房新政出现了放松迹象.
8月11日,上海住建委表示,上海将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,考虑转为租赁住房.
今年4月,上海市发文禁止在商业或办公用地上兴建住宅用途的建筑（商住房）,已售未交付和在建未售的商住房都要改回商业用房,否则不得交付或限制交易.此举引起市场激烈反弹,乃至出现群体性事件.
商住房风暴3月底起于北京、广州,4月席卷上海与成都,5月深圳加入.截至目前,对商住房下达的通缉令已覆盖所有一线城市.
中国商住房的土地性质是商业办公,开发商在商业、办公用地上以酒店式公寓、公寓式办公、LOFT等名义开发类住宅产品,违反规划用途,改变房屋使用性质.这类房屋产权大多只有40年或50年,居住者不能迁入户口,也不能享受周边学校、居委会等配套设施.
商住房虽从未合规过,但已在全国热点城市尤其一线城市扎根壮大.长期以来,政府纵容默许,开发商顺水行舟,购房者趋之若鹜.
如今,商住房突然死亡,既在情理之中,又在意料之外.风暴从何而起,各方一直遵循的潜规则为何此时失效,政府封杀商住房的逻辑又是什么?
圍剿商住房?
在这轮全国商住房围剿运动中,上海市的严控程度高于其他城市.
今年1月初,上海叫停部分商住房项目网签,开始项目 清理.4月10日,上海市规划国土资源局明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店.
5月17日,上海市住建委等六部门正式下发商住房整顿方案.规定已售未交付商住房,要按照商办房屋功能去整改,由相关部门联合验收,不符合要求的不得交付.未按照规定整改商住房的,限制交易.这一政策对市场影响较大.
对于在建未售的商住房,上海新政要求违规项目整改后才可销售,要重新审核已批未建项目,停止审批公寓式办公项目.在土地出让合同中,也明确不得建设公寓式办公项目.
最早出台商住房禁令的是北京.3月26日,北京市建委发布新政,要求商业、办公类项目应严格按规划用途建设、销售,未经批准不得擅自变为居住用途.对于已售的商住房再次上市交易给个人,增加了个人五年缴税等购买条件.
但两个月后,北京又称这次新政是以遏制新增商住房为重点,对于存量商住房不予追溯.北京采取新老划断,3月26日之前已售的商住房,可以保持现有设施,可租可售,不受限制.
深圳的商住房禁令也温和许多.5月12日,深圳发布政策,提出对商办用房的建筑、设计加强管理,抑制商办项目违规改建为类住宅.
广州也在3月30日明确了商办项目销售对象只能是法人单位,不得作为居住使用.
相比之下,上海市政府态度决绝,不仅严禁新增商住项目,也明令改造存量商住房,并严控交易节奏.这也令上海成为对商住房新政反弹最大的城市.
矛盾与观望
商住房违规却火爆,一面是因为一线城市住宅用地稀缺,住宅地块一经放出便遭哄抢,地价抬升,地王随之诞生.相比之下,开发商获取商办用地难度低于住宅用地.另一方面,旺盛的住房需求也促使开发商将商办用地转为类住宅.
据《财经》记者了解,上海许多商办用地位于偏远外环,对于在那里做商业办公项目,开发商兴趣寥寥.只有调整为类住宅,才可能破解销售难题.
“都是些偏远的土地,政府如果不事先默许我们做商住房,哪个开发商会高价去那里拿商办用地?”一家上海大型房企中层人士说.
这是一条秘而不宣的通道：地方政府希望高价卖地,而开发商希望增加住宅土地储备.在住宅用地有限的背景下,政府推出商办用地,默认产品业态可改为住宅,而吸引更多开发商.最终双方均有利可图.
但秘道违规,其所维系的商住房市场本身也是脆弱的.
《财经》记者获悉,在今年4月发布禁令之前,上海市政府曾与当地国企开发商最先沟通,希望对方发挥表率作用支持新政.禁令发布后,上海市政府旋即成立巡检小组,检查所有未交付商办项目.
房地产项目验收是开发商交房前的固定流程,此前都由上海市各有关部门各自验收,并无统一验收小组,如今一反常态,足见严控程度.
上述大型房企中层人士告诉《财经》记者,之前政府各部门对商办项目的验收尺度相当随意,现在巡检小组压力下,许多开发商都在大拆大改.
正式发布禁令前,新政曾在上海市闵行区与嘉定区试点.对于未入住商住项目,上海下令限期拆除其居住功能设施,如上下水、煤气管线等.并宣布对一些因整改不完全或不到位的项目进行行政处罚.截至目前,闵行区绿地峰尚汇项目、闵行区浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目和嘉定明发商业广场项目等都被处以没收违法收入和罚款.
一刀切政策出台后,市场反弹很大,政府被迫出台缓和政策.6月12日上海市政府发布声明,称对已实际成交并完成网签的商住房,购房人要求退房的,要予以支持.购房人希望履行合同的,可交付使用.
这意味着,已交房的商住房,购房者可以居住使用,只在未来交易时做限制.
但对于网签后还未交房的商住房,目前仍在严禁范围内.《财经》记者获悉,现在上海开发商多抱持观望的态度,希望政府继续出台缓和政策,对已网签的商住房既往不咎.过去这些日子里,他们已陆续接到许多业主的退房申请.
即使在上海市政府各部门,对执行禁令也抱有矛盾观望心态.
比如规划部门、消防口、质检站等多个负责房地产项目验收的部门,在与开发商沟通的过程中,常有模糊表达.各部门同时在观望其他部门对禁令的执行程度,以此决定己方行动尺度.更有部门称,需观察北京商住房政策尺度的变化.
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参考文献：
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