论文上海的住房真的如此稀缺吗是适合不知如何写稀缺方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于稀缺论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
【摘 要】自2015年下半年以来房地产市场迎来新一轮的上升周期,即使在限购限贷政策相继出台的大背景下市场依然保持量升价涨的宏观走向.2016年12月上海新房高达38356元/平,全年涨幅27.5%；二手房住宅全年涨幅逾35%,成交面积依然再创历史新高,高达3160万方.加之上海土地市场连续3年供应缩减,地王频出,更加剧了市场一房难求的恐慌.
上海住宅真的如市场所反映出来的如此稀缺吗?还是信息的不够透明误导了市场和购房人群?带着这个设问该文从“房子是用来住”的根本属性出发对上海住房稀缺性展开研究.从当前人口组成结构,人口发展规律,人口未来流向等来分析当前及未来居住需求总规模；从当前上海的住房存量和住房增量来说明当前居住供给总规模；最后从土地利用结构,土地规划等方面来阐述居住供给总规模未来的发展空间.
【关键词】居住需求；稀缺性；土地结构优化；柠檬市场
自2015年下半年以来上海房地产市场乃至全国房地产市场都经历了一场史无前例的大牛市,一次次限购的升级,一块块地王的诞生,一场场抢房大战,让房价高企却又一房难求.火热的市场环境下充斥着的是购房者的焦虑与无奈.
笔者十分不解的是上海作为全国最大的房地产市场,已高速发展了二十余载,截止2016年底上海的人均住房建筑面积也已高达36.1平方米.那么当下的住房稀缺程度到底如何?真的如市场所反映的那般稀缺吗还是从业者或是相关媒体有目的性的渲染误导了群众扰乱了市场?
基于以上疑问,本文力图对上海住房的稀缺性做一次真实的探究.众所周知,住房作为商品最原始的属性就是居住属性,最根本的使用价值就是居住价值.而房地产的投资属性是在居住属性的基础上产生的衍生属性.这种衍生需求极易在特定的市场条件下（如供不应求）产生短期非理性波动,影响房地产市场的供求关系,进而影响我们对稀缺性的客观判断.因此对于上海房地产稀缺性的研究不能只研究当前房地产市场的供求关系,而是应该从房地产最基本的属性出发,研究上海市场总的居住需求和总居住供给（房产的存量和新增供应）之间的动态关系.
因此本文有三个概念需要重点区分：
①居住需求：是指人对于居住的需求,也是房地产市场最为原始的需求,形式包括自有住房,购房,租房,短租酒店等.本文研究的是上海常住人口的居住需求.
②购房需求：是指具有买房意愿并具备买房能力的需求.购房需求是居住需求中的一种形式,两者是包含与被包含关系.
③住房：指能满足居住需求的所有房产种类,包括商品房、前期已上市使用的商住房、老公房、集体产权房屋等
研究上海房地产市场是否稀缺本文将从最基本的人口、住房数量（存量和增量）和土地三个最基本的角度来进行.
一、人口因素
人口是居住需求产生的源头.人口的规模也就决定居住需求的规模.而人口结构,人口流动趋势和人口政策均会对居住需求的规模产生影响.而对于上海人口的数据分析我们从三个角度来进行：
1.本地户籍人口
本地户籍人口总量增长缓慢
数据来源：上海统计年鉴
根据《2016年上海统计年鉴》披露的数据显示,截止2016年底上海户籍人口1439.5万人,占上海常住人口的59.49%.从图上趋势看上海户籍人口增长十分缓慢.我们统计2006～2016年10年的数据发现,10年间户籍人口增长仅为71.42万人,近10年上海户籍人口年均增长率仅为0.52%.
人口生育高峰末端,出生人数将回落至正常值
数据来源：上海统计年鉴
上图是1974年到2016年上海户籍人口出生人数情况的统计,从图中我们可以看出该時间段内上海有两次人口生育高峰.第一次从1980年前后开始到1990年前后结束 ,跨度在10年左右.第二次的生育高峰是第一次生育高峰的人口进入婚育期而推动产生的.第二次人口生育高峰是从2008年前后开始,根据上一次谷峰跨度为10年推算,本次人口生育高峰将在2018年前后结束.即使按照目前平均女性生育年龄为29.13岁来测算,最多到2020年前后本次人口生育高峰将结束.
而且随着经济发展,教育提升,生育观念转变等因素影响,每次人口出生高峰相对于上一次力量都是削弱的.人口出生高峰的结束和消亡会降低人口增长和家庭裂变速度,进而影响当前置换需求和未来居住需求的总量.
人口自然增长率长期处于负增长和“零增长”
从1978～2015年上海户籍人口的自然增长情况来看,我们可以发现上海户籍人口的自然增长率一路下降,在1992年开始自然增长率为负,并长期处于人口自然负增长的状态.
综上可见,上海户籍人口自然负增长,处在第二次人口生育高峰的末期,政府对于外来人员户籍制度的高准入政策,使得上海户籍人口机械增长乏力.未来上海户籍人口将保持相对平稳状态,甚至会出现户籍人口负增长状态.
2.外来常住人口
外来人口是上海人口增长的最大引擎
首先从1978～2016年上海常住人口结构表结合刚才对于上海户籍人口的分析不难看出从上世纪90年始上海人口出现指数型增长,而这一轮人口的增长主要依靠外来人口的导入.
外来常住人口增长进入“瓶颈期”
从上海外来人口导入的轨迹来看大致可以分为三个阶段,第一阶段是开始阶段表现在1990年之前.第二阶段为快速上升阶段表现在1990年～2010年,这一阶段外来人口由50万暴增至900万,第二阶段常常伴随城市的崛起和高速发展.第三阶段为平稳阶段,表现为2010年以后,外来人口增长进入边际效益期,人口在既定的规模下保持相对稳定.
外来人口导入不会始终都是指数型的快速增长,相反受制于城市空间以及随着城市生存成本的提高和生活环境的恶化,外来人口导入会进入到边际效用区.未来上海的外来人口还会出现大幅增涨吗?我们参照其他国际化都市的人口发展轨迹进行类比：
总结:本论文为您写稀缺毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
参考文献：
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