论文我国房地产金融现状、问题与是关于本文可作为相关专业房地产论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文房地产论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
[摘 要]近年来,随着住房制度的不断改革完善,为保证更好地融资,我国房地产金融化程度也日趋明显,并成为我国经济的一大支柱.但房地产金融在发展的同时,也出现了融资渠道单一﹑监控不力及产品创新不足等问题.以上海市为例,具体分析了我国房地产金融存在的问题,并提出相应的解决对策.
[关键词]房地产金融；现状；风险；对策
[中图分类号] F293.3；F832 [文献标识码]A
作为融资密集型的一个产业,房地产业在近年来国家出台的政策中不断受惠,发展速度极快；而金融业是货币的聚集地,几乎是所有行业不可或缺的融资渠道,房地产业也与之发生紧密联系,两者相辅相成.一方面,房地产业的不断发展,促进了市场上资金的活跃和投资的稳定.房屋的储蓄保值功能,相较于其他抵押品的稳定性要大得多,其价值也深受投资者的青睐.另一方面,房地产金融化将进一步促进房地产的繁荣.从如今的形势看,世界各国都在不断加强对这一融资渠道的监控,并期待在不断创新中提升其价值,更好地为本国经济服务.相关数据显示,商业银行的房地产贷款一般占信贷资产的1/4.
1 上海房地产金融基本情况
上海地处长江三角洲的东南端,是全国最大的综合性工业城市,也是现在房地产金融发展相对成熟的城市.由于较强流动性的债券市场的存在,相应降低了投资者对于利率的要求,也保证了未来几年房地产产业的发展.数据显示,我国房地产公司资产负债率从2006年的不到50%上升到目前的60%.综合考虑各方面因素,预计2016年全年新增贷款在9.8～10万亿元左右,社会融资总规模可能在19～19.5万亿元 .
房地产金融业务种类繁多,无论是在发展成熟的境外还是我国的一线城市,以这一投资为名的项目屡见不鲜,而在不断发展完善中的上海,以下业务较为常见：房地产资金筹措、房地产贷款和房地产投资.房地产金融的形式也相应的有以下三种：①筹集资金.一方面发挥银行的基本职能,办理客户包括各种地契购买﹑房产置办及基础设施建设在内的定期存款业务；另一方面发挥信托功能,与房地产开发企业建立合作关系,发行各类相关证券,以筹集建设资金.②贷款业务.房地产的开发耗资巨大,凭借一两家金融机构的资金要想完成项目远远不够,因此应充分调动各个金融体系的积极性.对此,银行也采取了相应的措施,按指标将房产作为贷款的抵押品,以降低银行放款的风险.③房产投资.该业务不仅拓宽了房地产公司的融资渠道,另一方面也使各大金融机构受惠.通过投放证券,将房地产建设过程中所需资金供给转移到投资者身上,也解决了一直困扰房地产商的一大难题.而银行作为中介机构,具有长期合作﹑风险共担﹑定期分红的性质.房地产金融的发展结合了房地产市场和金融产业的发展特点,在不断繁荣的同时也促进了这两大支柱性产业的兴盛.
2 上海房地产金融发展历史及现状
1985年初,上海的四大国有银行恢复传统业务,先后建立了与房地产有关的金融部门,处理与之有关的业务.2009年初,以绿城为代表的房地产企业开始了新的尝试—银信合作融资模式,一定程度上解决了资金困难的问题,见证了房地产信托投资基金（REITS）的成长.
据央行统计,截至2015年末,银行房地产贷款余额为14.6万亿元,占所有人民币贷款总量的20.3%,其中开发贷款4.6万亿元,占总贷款6.4%.但如果加上信托、资管计划等表外授信规模则预计占比超10%.有券商分析,预计2016年银行业将控制对地产授信规模的过快增长.而包括一线城市在内,房地产贷款收紧趋势依然明显.数据显示,2015年末上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元,同比少增12.9亿元.
3 上海房地产金融面临问题与风险
3.1 上海房地产金融面临的问题
3.1.1 商业地产分化,银行信贷紧缩.2016年初,银行信贷紧缩逆袭楼市,银行利率上浮,放款放慢,导致开发企业对于资金的需求度迅速提高.部分开发企业或由于过去拿地用力过猛﹑消耗资金过多,同时销售层面临周转率下降﹑资金面短缺的危机.
3.1.2 相关法律法规滞后,监督不力.目前,与房地产金融相关法律法规还不够完善,无法有效制约房地产金融市场如今的紊乱.已建成的法律中,除了《商业银行法》有关于资金运用的些许规定外,整体监管框架尚未完成.而且司法制度还存在很大的漏洞,如,对于个人房产抵押物处置的解释一处就有所争议.历史经验表明,市场的正常運作与盈利,必须通过有效的法律法规来维持.
3.1.3 融资渠道匮乏、市场僵持.直接融资渠道所占比例相较于间接融资渠道要小,且发展缓慢,形成了贷款依赖型融资局面.房地产行业本身是资金密集型产业,经营的每个环节都需要大量的资金投入,以确保其正常运行,而银行贷款这种间接融资渠道也因此备受青睐.证券基金产品信托规模小,金融担保、资产评估等中介机构也正在不断自我完善,房地产金融业务无法建立完整的运营管理体制.广大投资者面对市场可操纵产品的匮乏,对于股权买卖﹑商品房的租金收益等多种收益方式的探索也止步不前,很难牟取预期的高额利润.
3.2 上海房地产金融发展风险
就我国房地产金融的融资渠道看,商业银行主要承担着其融资风险,它基本都参与了房地产开发建设的整个过程,对于房地产项目的投资也相对较为熟悉.当然,这样紧密的资金联系也存在弊端,一旦市场出现波动,商业银行承担的损失也将是巨大的.
3.2.1 个人住房信贷风险.迄今为止,我国建立的信用网络还不够健全,银行披露的数据对于的反映存在很大的漏洞,这也为商业银行提供贷款增加了很多不可预期风险,借款人隐藏不良记录,无法按期还清贷款的案例屡见不鲜.对于商业银行而言,资金流动性风险的承担也是一个方面,因为受理较多的房地产金融信贷业务,商业银行本身的流动性金额骤降,房产即使作为抵押物,也无法进行其他业务的交易.
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参考文献：
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