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“还是原来的配方,还是熟悉的味道.”海外置业开始风靡中国,国内房企大规模出海,如今,中国人购买中国开发商的房子,只不过换了一个陌生国度而已.千亿级房企中,就有万科、万达、绿地及碧桂园出海,中国人裹挟梦想席卷世界.然而所有汹汹而来的掘金者和“土著”之间,都会上演一幕 和推进的拉锯战.
济州岛风波只是冰山一角.海外市场所面临的较为复杂的开发风险,并非三言两语所能尽述,无论是两国外交关系的好坏,或者是政府换届等原因,都好比出海航行中最怕遇到的冰山,即便是巨无霸的泰坦尼克号,也会被沉落大海.
出海掘金狂潮
房企大规模出海,并非偶然.一个重要原因,就是国内出现了移民、留学、投资和休闲旅游的潮流.万科集团董事长王石曾在公开场合表示：“不少万科的客户都纷纷移民海外,其中30%是选择北美为目的地,因此万科会跟随这些客户进军北美,把业务扩展到加拿大及美国.”
正如绿地集团董事长张玉良所说：“我们感兴趣的是中国人多的地方在哪,如果你不去赚,这部分钱就被外国人赚走了.”
以济州岛为例,济州岛的地理位置、移民政策、房价标准都是吸引中国房企的因素.相对而言,济州岛房价便宜,韩国地理位置上邻近中国,尤其是此前韩国政府推出的“投资购房50万美元,居住5年后就可以申请永久居住绿卡”,更是加速了国人对于济州岛的兴趣.
如果说韩国和马来西亚是近两年的房企新宠,欧美等发达地区才是“真爱”,中国企业进行的海外投资中,美国投资比例遥遥领先,全联房地产商会创会会长聂梅生给出的数据是,这一比例“达到20%”.在美国有大手笔动作的房企包括万科和绿地、复星等大型房企.
美国最热门的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等,美国市场政策风险低,投资预期回报率较高,中国人到美国兴起了移民热潮、投资热潮.
除了美国外,国际投资热点区域还包括英国、澳大利亚,以及马来西亚、韩国等东亚和东南亚国家.聂梅生透露,2014年中国房企一季度境外投资额已达近千亿元人民币,“超过去年全年投资总额.”
相对于万科将海外业务划定在20%的范围内,碧桂园和绿地对海外市场显示出了强大的野心.碧桂园公开表示：未来三至五年,海外项目、广东省内外、全国各地将呈“三分天下”的态势,10年内,国内国外各占一半比例.为了加大力度拓展海外市场,碧桂园甚至将营销一把手杨永潮调到海外市场.
绿地2013年的海外营收仅30亿元,今年增至200亿元,这相当于一个国内成熟房企的年销售额.张玉良近日表示,绿地目前已进入澳洲、美国、加拿大、英国等九国十二城.在未来2年至3年内,争取实现每年海外投资总额及销售收入翻一番,2015年海外销售收入预计将超400亿元.
政治“冰山”
济州岛风波只是冰山一角.海外市场所面临的较为复杂的开发风险,并非三言两语所能尽述,尤其是政治风险,无论是两国外交关系的好坏,或者政府换届等原因,都好比出海航行中最怕遇到的冰山,即便是巨无霸的泰坦尼克号,也会被沉落大海.
济州岛风波,正是由于知事更换所引起的,部分项目在上届政府已经通过,但这届却又不承认.不过,并非所有房企都能遇上国家出面推动的好运气,恐怕中坤集团董事长黄怒波感触最深.
2011年,中坤集团计划斥资购买冰岛东北部300平方公里土地75%的所有权,用于开发生态旅游项目,却不幸卷入冰岛党派纠纷而被驳回.
2011年至2012年,前前后后,中坤的冰岛投资计划三次因冰岛政府的“阻挠”搁浅,最终协商结果是“转售为租”,冰岛方面给出的反对理由甚至直指中国有政治意图：“可能成为中国军队在北极附近的立足点”.
黄怒波此前接受记者采访时坦言,“把去冰岛买地想得太简单,低估了海外投资的政治风险和法律风险.”黄怒波说,政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险,即便政权稳定,准备投资的国家和中国的政治关系也同样重要,房企在投资决策前需要作出详尽的分析.
无独有偶,和中坤在冰岛的折戟沉沙几乎同一时期,中航地产当年也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目.2011年底,斯里兰卡政府取消“科伦坡中航广场”项目原土地出售计划,将该地块的土地性质由永久产权变更为99年租赁产权,中航愤而停止科伦坡中航广场项目的运作.
该项目早前得到了斯里兰卡国家总统的同意,但是该国政治体制比较复杂,所以遭到反对党的强烈反对,最终造成了这样的结果.
中国水电在缅甸“密松水电站”的停建同样令人唏嘘.2013年9月30日,缅甸总统吴登盛突然宣布因考虑民众反对意见,要求停建位于缅甸北部的克钦山区、由中国水电投资的密松水电站.
世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟表示,海外投资的政治风险主要基于两国外交关系的好坏,对于一些国际大事,其变化风险无法预估和控制.虽然有些国家商业环境良好,但重视外资的政治安全审查,某些政治势力将中国视为唯一潜在战略对手,泛政治化倾向突出.
此外,对政治局势不稳定的投资地选择,要慎之又慎.比如,局势不大稳定的中东地区、东南亚一些地区,在对外投资过程中,应尤其注意对政治风险的防范.
绿地自2011年开始正式计划开拓海外市场,并将海外投资瞄准委内瑞拉、朝鲜等发展中国家,但由于地区政局动荡让绿地海外计划受挫.从2012年开始,绿地才调整思路,决心到政治和社会稳定、市场有潜力的地方去做项目,且更多考虑做中国市场的延伸.
政策、法律“暗礁”
在航海中,遇到冰山几乎是灭顶之灾,即便是碰到暗礁,稍有不慎,轻则元气大伤,重则也可能船漏人亡.但政治方面的因素具备不确定风险,不那么容易预测,而政策和法律层面的“暗礁”,则相对容易提前探测.
“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题.”陈晟说,比如如何处理和当地政府的关系、法律规范等,其次才是经常提到的市场环境.苏波也强调说：“在海外市场,一定要注意政策法律问题.”
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参考文献：
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