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真正有钱的人都不再买房了,你要去接盘么?疯狂的房地产就像在对权威,继居民“恐慌性”购房后,开发商们也开始“恐慌性拿地”,先是南京、苏州、合肥惊爆眼球,近日,上海周浦再现恐怖地王,面粉贵过面包的现象遍地开花—而且不是一般的贵.
与过剩行业“开足马力去产能”有着异曲同工之妙,房地产在也“大举借债去杠杆”、“疯狂涨价去库存”.中国历来有着“一管就死,一放就滥”的传统,这在当前的房地产行业表现得淋漓尽致.
原本是要化解房地产行业风险的“去库存”政策所引发的是一场“涨价竞赛”和“争夺游戏”——开发商之间的土地争夺游戏以及中产阶级的商品房争夺游戏.这表面上看是开发商转战一线城市布局稀缺资源、高档楼盘的战略实施过程,但实际更像是一场由地方政府和开发商串通一气的表演.
去库存成为政绩考核指标令地方政府可以假此之名理直气壮地大搞房地产,而土地作为工具更是收放自如、价涨价跌随心所欲；既然去库存是一项国策,自然会有配套金融政策支持,房企资金来得方便.
土地上涨一方面令地方政府财政增加、地方债危机缓解,另一方面则必然带动待建房价上涨和存量房价上涨,这将逼迫市场继续恐慌性购房,而地价、房价的增值会完美地令融资抵押品增值,从而改善房企资产负债表和利润.
由于一线对二、三、四线城市房价的带动效应,以及该当楼盘对同一城市其他普通住宅的拉动作用,形成了伴随房地产去库存进程的全国房价整体上涨的诡异局面.
去库存压力最大、任务最重的是三、四线城市,但资金却纷纷涌向一、二线城市,不仅是房企资源,投资需求、改善需求也向上述地区集中,三、四线城市的交投在短期上涨后面临再度冰冻的风险.
这不但会将房价已经虚高的一线、一线周边和强二线城市的泡沫吹得更大,关键的风险是令三、四线去库存成为空话.
事实上,在日常沟通中,所获得的信息是大多数超高净值人群早已退出了对房地产的投资,现在对于高价楼盘的需求已与普通居民没有太多关系,大多来自后知后觉和刚刚勉强有能力的中产阶级、城市白领,他们的所谓“恐慌性购房”或为改善居住环境、或为“抓住最后机会”进行投资.
然而,不知道他们是否会成为楼市里5100点的接盘侠.这些都是问题的表象,问题的实质在于货币政策和行政调控手段对于当前的房地产市场已经失灵,更为重要的是,这个现象不仅在中国出现,在全世界都是如此.
在經济下行期,全球央行都试图通过宽松货币政策将资金引向实体经济,譬如制造业、服务业,然而事与愿违,资金都流向了金融资产和房地产,其结果是导致资本市场和房价在诡异上涨的虚弱中繁荣.
这一切的根源均在于经济过度金融化和全社会过高的负债率,这令几乎没有什么成本的资金有足够的空间、载体和时间在资本市场、商品市场、房地产市场中博弈,在债务链条中流动,以获得远比投资实体经济风险低和更划算的收益,也同时在继续维持和制造着更加巨大的风险和泡沫.
在中国,房地产的定位、功能、政策、税收长期严重扭曲,令其发展到今天大而不能倒的畸形状态,社会各方面似乎是吃准了政府会硬撑房地产不会令其倒塌,因此只要一有机会,资源就会疯狂涌向房地产.
这无异于一场,无论赌对、赌错,对中国整体而言结果都将是惨烈的.
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参考文献：
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