论文物业管理和服务的法治化刍议是适合物业管理论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关物业管理开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
物业管理的对象是物包括楼盘、设备、设施、场地等,而服务对象是人,杜子美有一句憂国忧民的名言“安做到广厦千万间,大辟天下寒士俱欢颜”.安居才能乐业,安居是人民幸福感的重要标志.因此,物业管理与社会安定、人民生活休戚相关.加强对物业管理工作的重视程度,将物业管理提高到管控社会矛盾、化解社会积怨、稳定社会大局的高度来认识,必须遵循法治的轨道.
一、物业企业与业主关系亟待规范细化
物业管理实际是“物业服务”,使用“管理”一词不能正确体现物业工作的内涵.深圳在制定全国第一个物业条例时,使用“管理”一词明显有时代烙印而且影响了后来.物业企业应当清醒地摆正自身与业主的关系,其工作宗旨不是管理而是服务---为业主服务！少数企业把居民小区当成自己的一亩三分地,擅自改变公用部位和公共设施用途谋取个人利益,将物业出租甚至出售,把业主当成唐僧肉,任意宰割,严重侵犯业主权益.
业主（委员会）与物业公司沟通困难.业主委员会作为代表业主发声的组织,实践中其协调、监督和维权行为难以做到到完全落实,没有真正成为维系业主与物业公司之间的纽带：一是业主委员会成立率低.业主不能依法或不知行使自己的权利,参与意识不强,共同选举、决策事务参与度低.据统计,物业管理区域成立业主委员会普遍不足10%.二是业主法律意识淡薄.一些业主依意识不强,遇到纠纷习惯采取人访、信访方式解决问题,信访不信法.三是职责作用发挥不力.部分业主大会及业主委员会操作不规范,成立和运作程序不透明、不公开,成员由于自身素质不高,变动频繁,怠于职责；有的业主委员会形同虚设、无制约,甚至与物企沆瀣一气.
兹因房产开发建设监管不力,小区工程建设存在遗留问题多.特别是各种手续不全导致房产证无法办理和水电配套设施建设不全等方面,本是应在开发建设中解决的问题,但物企入驻后,业主直接将矛盾转嫁到物企,物企又无法解决,导致恩怨加大,业主如采用停缴物业费等过激方式以对抗,虽然《物业管理条例》第六十七条赋予了物业管理企业通过诉讼方式解决欠缴物业费问题的权利但不符合物业特殊风俗习惯,又花费时间较长,效率低下,条例的规定多停留在理论层面.
二、物业地方法规作用凸显却没引起重视
《立法法》第七十二条第二款“设区的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下,可以对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规,”
虽然国务院颁布了《物业管理条例》,但日新月异的经济社会,《条例》显然不能应对多样化的市场需求及各地不同经济发展水平的需要,缺少因地制宜的地方规定,从法规层面保障物业服务行业的健康发展.,部分规定可操作性已滞后于当前的物业管理现状,各方权责关系依然未能落实.对物业管理相关的配套规定,还应进一步细分,加大地方规定的建设力度.
维修资金的使用,法律规定启动困难,动用维修资金需要小区内2/3的相关业主同意后才能申请和使用,房管部门又只能按法定程序审批备案.比如某小区,3000户居民,其中一栋楼需要维修,要动用维修资金,就需征做到2000多户业主的同意,操作起来且不论业主能否顺利通过,仅征求意见、将人找齐都难,造成应使用而使用不了的尴尬.致基金使用率低,效果不明显.
三、前期物业管理招投标
前期物业监管缺位,体制上建管不分.业主入住后发现合同承诺没有兑现,如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、不切实际的超值服务承诺等,引发纠纷不断.在前期物业管理招投标中,参与竞标的物业公司多是开发公司派生或投资组建,和开发商穿连裆裤子,利益共享,没有实质的独立法律地位,甚至存在法人人格混同问题.本应由业主选聘的物业公司,却隶属于房地产开发商,这自然很难实现业主权益的有效保障,在移交楼宇时,怎么能又怎么会维护业主利益?
受限于物业行业发展水平及,很多业主尚未形成通过招投标的方式选聘物业服务公司的理念,不明白使用招投标挑选物业公司对于维护自身权利的意义.使用招投标的方式选取物业服务公司的办法目前更多的小城市尚未适用.
《 招标投标法》疏漏于物业管理招投标,如对资格预审程序规定做到过于简略,也没有使用资格预审文件的要求等,而《前期物业管理招标投标管理暂行办法》于2003年施行,已不能体现经济发展的新特点.物业管理部门缺少对物业服务招投标活动的有效管理,干预过多、直接运用行政手段或者不管不问.行业亦缺乏如建设工程招投标程序配套的示范指引,不利于招投标市场的规范化.
鉴上,需要制定国家层面的法律规范,明确基本的硬性条件及禁止性规定,如对物业管理招投标市场的准入门槛、人员的资质要求、物业公司独立性等问题作出明确规定,使招投标有法可依.制定地方实施细则及办法,因地制宜,明确常规性的基本要求和操作程序,参与者有章可循.政府部门相关管理部门定位角色、权责分明.加强监管,处理违规行为.引导中立机构参与招标活动,建立公平、公正的物业管理招投标环境.
四、物业企业与地方政府关系的规范化
物业管理的权限应下沉到最基层政权如街道办事处及基层群众自治组织如居委会,这是由我国物业管理的现状决定的.因为我国物业管理主体复杂（国有企事业单位总务科室、政府社区管理、等专业化物业管理公司九七年以后、自家小院）,只能由政府担当；同时,进一步理顺管理体制,将物业服务纳入社区管理,将物企纳入社区居委会的日常行政管理中.如河南【2014豫办33号】文要求,每达到 1000-3000户,即成立一个社区居委会.基层民调组织应加强物业纠纷的调解工作,息讼解纷,促进社区和谐..
制定新的物业服务费政府指导价标准.良性的市场竞争机制离不开自由竞争.物业管理的收费标准与服务标准,中小城市限于经济水平制约,收费水平较低,导致一方面物业公司本身盈利存在困难,缺少服务投入,难以发展；另一方面,低水平的物业服务导致业主认为物业收费不合理,不愿多支付物业费,甚至会以不交物业费相对抗.长此以往,恶性循环.物业服务行业应在不影响自由竞争的前提下,对收费、服务标准等领域达成地方行业标准,避免不正当竞争,也可确定物业服务行业的基础收费,逐步培养业主正确的消费观念.
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参考文献：
1、 政府采购物业管理服务 摘要： 物业管理服务是由物业服务企业提供的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着政府。
2、 大转折时期房地产和物业管理 最近，房地产业界经常哼的一首歌是“世上只见新人笑，哪听旧人哭”。互联网、深度技术、大娱乐等，这些都是新的东西；但是房地产的开发，包括挖矿、卖地，。
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