论文土地储备资金财务管理是关于本文可作为相关专业土地储备论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文土地出售论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
摘 要 土地储备资金制度是我国土地出让方式新的尝试,以便解决我国市场转型中土地供需不平衡所产生的矛盾.保障实施城市土地收购储备制度的先决条件就是土地储备资金财务的合理化管理.本文首先讨论了我国土地储备资金财务管理制度,其次我国土地储备资金财务管理存在问题,最后阐述了改进我国土地储备资金财务管理的策略.
关键词 储备资金 财务管理 筹集 出让
一、我国土地储备资金财务管理制度
(一)制度内涵
土地储备机构对其在土地储备过程中使用的资金进行管理,土地的取得、开发整理工作所需要的资金来源大致为银行贷款、政府拨款或者来源于其他渠道.政府关于土地储备资金管理出台了相关政策文件进行界定,首先,土地储备资金核算的内容不包括土地储备出让收入和收益的核算,主要包括土地储备成本的核算,在土地储备过程中发生的前期开发、土地获取等一系列活动中土地储备机构使用的资金.其次,土地储备机构负责会计核算、使用管理和资金筹集,是土地储备资金的管理主体.土地储备资金管理的规范范畴内不包含出让环节的资金管理,只限定在开发整理和土地取得环节.
(二)循环流程
土地储备资金管理流程在政府出台的相关政策文件规范中,规定在筹集来自金融机构融资或其他资金后,实施土地取得及前期开发整理工作后入库管理.公开出让土地的方式包括挂牌、拍卖、招标等市场运作方式,满足市场及政府宏观经济等多方面的需要,土地出让收入直接缴入同级金库.土地出让收入由财政部门进行分配,土地储备机构获取审定的金额,再归还贷款资金或其他资金于金融机构.
(三)管理的内容
当前,我国各地的土地储备资金来源大体为三类,分别是向金融机构的贷款、财政拨款、以及其他资金三种.首先,向金融机构的贷款方面,在我国的资本市场当中,相关金融机构贷款是一种较为常见并且稳定的融资方式.这种模式中,通过土地使用权抵押的方式从金融机构当中贷入资金,这时土地储备机构成为了独立的融资主体.其次,财政拨款,这种模式是政府支持土地储备机构的顺利运行而开展的工作,通常具有无风险和无偿性的特点,大多由公共财政直接划拨,是地方政府为了推进土地储备工作的一种典型的政府行为.但所存在的弊端在于,由于地方财政部门财力有限,使得土地储备机构所能获取的资金量也是有限的.最后是其他资金来源,一般情况是指一级开发整理单位的自有资金和对社会投资人资金的引入.
二、我国土地储备资金财务管理存在问题
(一)土地储备机构关于内部成本缺乏有效控制机制
土地储备机构无法有效控制土地储备成本,无法获取关于土地储备成本控制数据,缺乏完整全面的土地储备成本核算.
（二）缺乏土地储备资金的回收、使用和筹集的计划性
尽管政府严格控制每年的贷款规模,对土地储备贷款实行计划管理,但是关于土地储备资金使用缺乏计划性,在实际工作资金的使用和筹备同供应计划、土地储备是脱节的.土地储备资金使用和筹备计划没有进行具体的匹配和制定,没有控制总量,土地储备中心的贷款资金的管理不到位.
(三)土地储备资金融的融资风险较高,资渠道单一
土地储备资金金融受到国家宏观政策和金融政策的影响较大,银行贷款成本较髙,金额有限土地储备周期同银行抵押贷款的期限不匹配.
(四)土地储备资金管理主体人不匹配
储备机构的资金成本和财务风险加大,资金循环周期较长,审批时间较长,各部门信息不对称,收入催收管理由国土资源部门负责,收入分配管理由财政部门负责,支出管理由土地储备中心负责,使得管理主体人为割裂,整个资金的循环中由多个主体按照职能职责进行分段管理,使得土地储备中心无法成为真正的管理主体,财政资金就是所谓的土地储备资金.
三、我国土地储备资金财务管理改进策略
（一）土地储备资金来源渠道应当得到拓宽
储备机构必须积极探索幵创新的融资模式,否则储备制度的发展的需要无法得到满足,无法长久依靠传统的商业银行贷款的融资模式,来匹配具有资金循环周期较长、资金需求量巨大的土地储备业务.证券化土地储备资产,土地贷款或土地收益作为担保发行证券的过程就是土地储备资产证券化.运作模式具体是土地储备项目作为基础资产由土地储备机构信托或转让给信托公司或者商业银行,而转让信托的应当是可以产生稳定现金流的某一个或多个项目.由其作为发起人创立以基础资产产生的现金流为偿付支持的资产支持证券,在公开的证券市场发行,发行完毕后向土地储备机构购买基础资产,土地储备机构取得资金后,专款用于开展土地储备工作,土地出让后支付投资人的收益和本金.
(二)土地储备成本控制体系得到建立
首先,土地储备的绩效考核和内部控制制度应当得到建立项目的成本支付情况和推进应当得到实时的跟踪,根据项目预算,储备机构应当做到实时监管土地储备成本,根据预算数据进行实时调整,各成本控制中心进行预决算管理土地储备项目,成本控制中心的划分应当根据业务性质进行划分,这样做不仅可以避免引起征地纠纷、避免补偿款滞留,土地征购拆迁补偿费能否及时到位得到监督.其次,企业化的会计核算体系应当得到建立.一套完整土地储备资金会计核算体系应当得到构建,储备机构应当全面反映出来风险和收益,项目的生产经营情况也应当得到全面反映,作为一项商品,城市国有土地使用被政府委托给土地储备机构进行经营,因此,土地储备机构应当是一个能够市场化经营、独立核算的起因.
（三）土地的供应、储备机制应当得到有效建立
首先,土地储备的财务成本和周期预警指标体系应当得以建立.为了使得土地储备资金管理的风险得到有效控制应对储备管理进行实时跟踪考核,合理化制定土地储备的财务成本和周期预警指标体系,建设项目的预警机制,将项目的资产负债率、资金周转率、资金成本储备周期因素进行综合考虑,建立土地储备的定量风险评估体系.其次,融资规模和土地储备合理确定,中长期的供应计划、储备、融资进行制定.城市土地的融资规模、储备周期和储备量的定量研究应当得到加强,土地供应量、贷款规模和土地储备总量应当进行合理化确定.中长期土地储备计划进行合理化制定,经济、政策、市场等方面的因素应得的充分考虑,城市发展总体规划应当被土地储备机构考虑在内.
(四)完善我国土地储备资金相关法律体系
首先,应当将我国土地储备资金的法律责任、方式、收储范围等进行明确,确立完善的土地储备资金管理法律体系.为了使得土地储备制度健康发展得到长久的促进,土地储备机构的工作能够在法律保障下有效开展,同时也能够有效控制、牵制地方政府进行,避免职责不清、过度开发和征地纠纷等问题,有利于解决土地储备过程中的一系列问题,起到规范土地储备工作,明确土地储备.其次,土地储备机构的法律地位得到明确,为了保障土地储备工作的效率性和专业性,有效提高土地储备主体地位,明确其的只能和性质,需要依靠法律的高度来明确授权土地储备机构.当下,在政府授权的委托关系上,土地储备机构开展土地储备工作,但无法成为真正的土地储备主体,权利没有受到法律明确.
（作者单位为天津市城市规划设计研究院）
参考文献
[1]周美辰.我国土地储备资金管理研究——以A市为例[D].云南大学,2015.
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总结:此文是一篇土地储备论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
参考文献：
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