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摘 要：结合资产投资、经济发展理论,分析了国内外投资市场现状,并对房产楼市趋势与政策做相关解读,为行业提供理论参考.
关键词：资产投资；梅林投资时钟；股市；房市
每个阶段都需要投资,为了得到收益我们积极关注世界以及本国经济走势,在日常生活的柴米油盐中摸索经济脉搏,收听财经频道,搜索经济专栏,不想错过每一个获益的机会,身为理性人,我们做出来的决策不仅需要勇气和知识的积淀,还需要借助很多理论来帮助我们分清现况,从而达到我们投资的目标.最近找到一个很有趣的理论,希望在文章开始和大家进行交流,看似无章可循的市场中,我们很希望用理性的视角找到固定收益模式,于是出现了美林时钟理论,这种理论用时钟来描绘经济周期,并把经济周期看成四个循环模式.用衰退、复苏、过热、滞涨,四种状态说明各个阶段中表现相对优良的资产类,从而指导投资者进行恰当的决策.当经济周期如时钟般转动时,所对应的理想资产类也开始转换.假如以公司这一基本运营单位为例,对应四种经济运行的话,当经济处于衰退阶段,公司产能过剩,盈利能力下降,商品在去库存压力下会致使价格下行,表现为低通胀甚至通货紧缩.为提振经济,政府会实施较为宽松的货币政策并引导利率走低.而债券则成为适应这一阶段的金融资产,因为它是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时,向投资者发行,同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证.债券是一种有价证券.由于债券的利息通常是事先确定的,所以债券是固定利息证券（定息证券）的一种.在金融市场发达的国家和地区,债券可以上市流通.而在中国,大家比较熟悉的是政府发行的国库券.
当经济步入复苏阶段,经济虽然开始增长,但由于过剩产能还没有完全消化,因此通胀程度依然较低.随着需求回暖,企业经营状况得到改善,股票类资产相比之下则获利可能性最高,热门股,投资股等为投资者提供了多种选择,这样的方式一也使企业经营获得生产再扩大的资金和条件,那么随着产能不断增加,经济从黄金阶段步入过热阶段,表现为指市场供给发展的速度与市场需求发展速度不成比例.资本因为虚假需求导致的供给增加是市场经济过热的根本原因.当资本增长速度超过市场实际所需要的周期量后,在一定周期阶段内就出现相应的市场资源短缺与一定资源的过剩同时出现的矛盾现象.在一定时期其会表现经济高速发展与物价指数的双高现象.此时经济增长已经降低到合理水平以下,而通胀仍然继续,股票和债券表现都比较差,现金为王,这也就结束了一个完整的经济周期.
结合中国的诸多特殊性决定了,所有理论一样都不能在投资中生搬硬套,否则很难取得理想的效果.时间到了2015年,中国经济经历滞涨阶段,经济下行,通胀上行,现金收益率提高,经济下行对企业盈利的冲击将对股票构成负面影响,因此股票市场相对受到的冲击会比较大.上证指数又像过山车一样,中国的老百姓等这轮牛市足足2年但转瞬即逝,有套牢了很多散户.众所周知,任何理论的成功应用都离不开理论本身的前提和假设的适用性.在这一方面很少会出现天衣无缝的对接.中国股市不同于其他国家及经济体,受政策因素的影响会比较大.股票作为投资工具,已经没有人把它当成新玩意,可没有强大的心脏承受能力可是不太敢沾边.和股市不同的则是不太景气的房市.政府为了救市在最新一波财政政策促进之下,不论买方还是卖方都有看上涨的心理预期.2015年3月30日央行及住建部,银监会等相关部门联合发布居民购买二套房屋首付由之前的60%,北上广深的70%下降为最低首付款下降为不低于40%,同时普通住房面积不限最低首付款比例为20%.另外还有财政部和国家税务总局发布消息个人住房转让营业税对外销售年限也由5年调整至2年,又调整为之前水准.房市一贯是变化万千,说投资者慎入也不为过.从2008年到2013年房价涨的似乎是无论是购房者还是政府调控都鞭长莫及,甚至有传言说二十年后北京房市30万.这得对应多高的消费水平和薪资增长速度,才能消费的起.经历过房市一轮有一轮的高潮,让我们回归到现实的理性,以下几个例子作为参考.
日本、韩国与中国房市发展作对比,跨度都很大.我们先介绍一下日本房价飙升后衰败的的原因.其实起因是二十世纪八十年代美元升值,出口竞争力下降导致对外贸易出现赤字,为解决美国巨额外贸赤字,美国与日本、德国等其他几个强国达成广场协议.结果是实施政府干预外汇市场,使美元对主要货币有秩序的下调.日元升值最为明显,因为日本是最大债权国,但日本政府过度依赖外部市场,企业及个人盈利及热情全部流入股市楼市,造成两市猛涨.政府很享受这种升值带来的刺激,落井下石搬的降低利率.作为参与者的日本各大银行在资金泛滥的情况下,为了追逐高额利润,放任贷款,丝毫没有意识到危险.等到泡沫破碎市场逆转在相当长的时间里严重影响正常消费.国民经济陷入长达十年的负增长和零增长.
和日本不同,韩国政府加强了监管.2001年至2006年韩国房价继续走高.其中以江南为例,“江南区”是首尔市的富人区,也是房价最高的市区.这3年,江南区公寓价格平均上涨了53%,相当于17.42万元人民币.在江南区买个30坪中户型的公寓动辄要10亿韩元.一年多时间,江南区10亿韩元以上的公寓增加了一倍以上.2007年韩国政府为了打压高房价,推出了一系列措施,其中最关键的利器就是“综合不动产税”.征税对象是高端住宅,意在打压高房价、促进财富的再分配.同时执行财产税.但光靠税还是不能抑制房价,所以又采取了金融手段——总负债偿还比率.理解为购房者的供款与收入之比.通过这样的政策到2007年,韩国楼市基本上保持稳定.
那么有没有一个特例,就是国民经济稳定,不受房市影响.这时就必须要把德国作为优秀学生来分析一下.靠工业起家,经济不依靠外部,完全是自主监管的老牌强国,经济发展也不依靠房地产,甚至严禁哄炒房地产,政府在设计街道时就完全按照人口来规划布局,房屋就是人民最基本需求,是必须要满足的,要完全尊重,如果买房屋的价格超过原本合同价格政府是要收取20%税费,在卖出之后还要交很大份额税费,所以在德国炒房无利可图.
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参考文献：
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