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摘 要：营改增政策对各个行业的影响非常大.尤其是对于房地产企业来说,其面临的风险和挑战也越来越多.文章就此展开了讨论,详细分析了在营改增背景下,房地产企业如何做好税务筹划工作,从而降低纳税成本,提高经济效益.
关键词：营改增；房地产；企业；税务筹划
中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：2095-624X（2018）01-0072-01
一、营改增给房地产企业带来的影响
第一,税收负担加重.建筑公司为房地产企业提供一部分的原材料采购服务时,因为购买的材料的已算入到房地产企业支付给建筑公司的费用中,所以适用于11%的税率规定.而且总包商下有很多分包商为小规模纳税人,无法开具增值税专用,该部分的进项税只能拿到税局的增值税专用方能抵扣.第二,土地成本抵扣资格、标准模糊.营改增后,土地成本抵扣对房地产企业税收增减的影响逐渐增大.但是现有的政策并不支持土地成本抵扣,这无疑也增加了房地产企业税收负担.第三,影响企业资金流动.房地产企业主要采用预售模式.大部分房地产企业会实现垫资缴纳增值税,在年度结束后才能进行税额计算、抵扣.这极大地限制了房地产企业资金的流动.
二、营改增后房地产企业的税务筹划方法
1.加强增值税管理
首先,房地产企业应结合实际生产、经营状况采用增值税专人管理的方式.这样便能提高房地产增值税开具和取回的管理效率.其次,房地产企业应加强对人员的业务培训,尤其要开展税收知识的讲解,从而全面提高工作人员的税收意识,使其在日常工作中能够配合税务筹划工作的开展.再次,房地产企业还应加强施工环节中的管理.尽早与施工单位协商,在第一时间获取增值税.最后,随着房地产行业的竞争日益激烈,建筑施工单位的税收风险会从工程质量上转嫁给房地产企业.因此,房地产还应应重视选择有资质的施工单位,降低税收风险.
2.土地增值税税务筹划
对于土地增值税的筹划可以从三个方面入手：一是进行借款利息筹划,确定利息扣除方式.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,对于能够按转让项目划分利息支出,且具有相关证明的,可以据实扣息.对于无法分清是房地产项目借款利息还是其他生产经营项目借款利息,且无金融机构证明的,则可以按照土地成本、开发成本总和的5%扣息.也就是说企业可以合理对比、分析这两种利息扣除方式,选出最佳的利息扣除方式.二是采用整体转让、分解定价、拆分收入的方式.如若房地产项目的成本不变,那么收入降低,增值额也会降低.同样在超率累进税率不变的情况下,也可选择较低税率,实现节税.在具体实施时可以将房屋与屋内设备分别出售,并与客户签订两份合同,实现收入分解.
3.同步进行商业地产和住宅地产项目
房地产企业可以通过消费者实现税收转嫁,从而降低企业税收负担.也就是说房地产企业可以通过转嫁的方式,降低高额税负.因而,企业可以根据经营实际进行转型、优化,合理处理产品类型,从而促进房地产企业多元化发展,最终达到降低税负的目的.最重要的是这对于提升房地产企业税务筹划水平非常有利.
4.采用阶段性的税务筹划方法
首先,房地产企业应做好事前的税务筹划.这也就意味着财务人员应对事前所涉及的各种经营活动税费进行预算,并采取一定的措施加以预防.如寻找能够开出的供应商,从而获得增值税专用,实现税收抵扣.其次,在房产销售过程中,房地产企业可以采用剥离价外费用的方式合理避税.如将天然气初装、有线电视初装等费用从计税收入中剥离,这样就能有效降低税负.同时,房地产企业还可以在设备安装、房屋装潢等工程中,实行独立合同签订政策.最后,对于企业所得税的筹划,可以采用延迟纳税和利用税前扣除项目两种方法.延迟纳税是指延迟工程完工时间,延迟纳税,增加企业的流动资金.利用税前扣除项目是指为员工足额购买五险一金.
综上所述,随着营改增政策的实施,房地产行业的税收形势发生了很大的变化.为了积极应对税收形势、提升企业的竞争力,房地产企业应做好税务筹划工作,從而最大限度地降低税收负担.
参考文献：
[1]杨 奥.营改增后房地产企业纳税筹划研究[D].重庆：重庆理工大学,2017.
[2]高利娟.“营改增”后房地产企业的税务筹划探析[J].财会学习,2017（7）：135-136.
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参考文献：
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