论文产权理论框架下小产权房开发管制是关于本文可作为相关专业产权理论框架论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文在马克思的分析框架中,产权理论论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
[摘 要]小产权房是集体村民和地方政府利益集团博弈的结果,但是这个结果带来的是租金耗散和土地的低效率,并未产生帕累托改进的理想效果.要从根本上解决小产权房问题,需要在土地利用相关者之间明晰产权,从财产权益、利益结构和制度设计上给予全面考虑.
[关键词]小产权房管制 农地产权 土地未来收益权 房产税
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2011）06-0031-03
[作者简介]耿国靖（1981—）,甘肃白银人,辽宁大学经济学院博士研究生,研究方向：金融理论,政治经济学；马喆（1980—）,辽宁沈阳人,辽宁大学经济学院博士研究生,研究方向：国民经济；余凌曲（1983—）,湖北襄樊人,综合开发研究院（中国 . 深圳）金融和现代产业研究中心项目研究员,研究方向：金融理论、产业经济学.
一、引言
针对小产权房的过度开发, 政府自2007年以来进行了严厉的管制.2009年9月,国土部下发通知,再次叫停各类小产权房.2010年5月,14部委联合成立小产权房整治处理领导小组,对全国小产权房进行专项整治.但时至今日,小产权房开发的态势依然严峻： 据深圳市查违办于今年1月份发布的数据显示,该市各种以小产权房名义出现的违法建筑,数量超过40万栋,而深圳房屋总数也不过60万栋,小产权房数量占到了60%以上.另外一份民间调查则显示,深圳每年新增住宅400万平方米,而新增小产权房则为商品房的60%左右.可见,我国对小产权房的开发管制处于失灵状态.本文试图从产权理论的角度对小产权房问题进行深入分析.
二、小产权房利益主体分析
在中国城市化过程中,农地非农化涉及的产权主体有 政府、地方政府、农民集体、购房者,它们分别代表整个社会利益、城市化利益、农民集体利益和购房者个体利益.首先, 政府为保证粮食生产和居住环境的合理规划,保持整个居民的福利水平,严格控制农地非农化的开发比例和节奏.对地方政府而言,其主要职责是提供基础设施和公益事业等基本服务产品.作为理性的经济人,其目标是局部利益最大化,不会过多地考虑带来的负外部性.有的地方政府甚至参和小产权房的利益分配,一些公务员也参和小产权房的买卖.作为集体土地的主人,村民(集体)是一个独立的市场主体,在一定约束下努力追求利润和收益最大化.对购房者来说,小产权房使他们多了一个可以买到相对低价房的选择,尽最大努力使得自身利益最大化.
除此之外,在小产权房关系中,还有一个利益主体是开发商.一些楼盘的开发商实际上是村委会下属企业,负责人由村干部出任.因为按照规定,村委会不能卖房收钱,所以注册一个公司,以便于操作.如此一来,村干部也成了隐藏在背后攫取利益的“影子集团”. 购房者如果要卖房,还需向开发商支付一笔不菲的过户费,这笔收入归开发商所有,这样一来,除了房子本身的销售利润,开发商还能凭借过户费获得一笔稳定收入.
部分银行也在其中推波助澜.据媒体报道,深圳农村商业银行2009年启动了村镇银行业务部,其主要任务除了发放村委会开发的非商品住宅项目贷款,还向村民开展类似贷款业务.
正是这种错综复杂的矛盾纠结在一起,使得所谓的小产权房成为一个越来越难治愈的顽症.
三、小产权房的问题分析
小产权房是各利益主体之间博弈的结果,但这个结果带来的是租金耗散和土地使用的低效率,并未产生帕累托改进的理想效果.下面从从财产权益、利益结构和制度设计上分析小产权房存在的问题.
1. 小产权房开发管制失灵.财产权力是产权人“自己直接努力、他人企图夺取和政府予以保护程度的函数”,小产权房的权利主体包括 政府、地方政府、村民集体和城市居民.在中国城市化进程中,由于农地非农化和土地开发的产权属性没有得到明确界定,随着土地价值的不断飙升,日趋增长的利益开发空间就成为相关权力主体争夺的“公共领域”.和公共权益相关的四大权力主体对公共利益势必展开激烈的争夺,由此导致小产权房的开发管制失灵.
2. 负的外部性没有得到补贴.在理性经济人假设下,只要出现非农使用收益大于农地使用收益的条件,农地的非农开发就会启动,而要限制农地的非农开发,就必须通过对农地使用进行补贴或提高农地的使用收益,消除使用农地所产生的负的外部性.由于这一有效的利益平衡机制的缺失,导致农地非农化,使城郊农村集体土地都有强烈的愿望和要求将土地转化为非农开发用地,在房价一路飙升的情况下,最终的表现形式就是小产权房的过度开发.
3. 对购买小产权房的城市居民而言,在产权不被剥夺的情况下,他们是土地开发的净受益者,因此,他们是小产权房开发的需求动力.但是,在其产权不能得到充分保障的情况下,利益可能受损.所以,购买小产权房获益是有条件的,其权益的不确定性正是小产权房管制的制度缺陷.然而,尽管购买小产权房是违规违法的,但作为追求效用最大化的经济人,在高企的房价下,冒违规违法风险购买小产权房的预期损失要远远小于高价房的损失,这既是促成其“冒险”的动机,也是无奈的“次优”选择,更是小产权房“叫而不停”的重要诱因.
四、政策建议
根据前面的分析,我们从财产权益、利益结构和制度设计给出政策建议.
1. 明晰农地产权属性.土地除了生产功能外,还具有其他重要的功能,比如农民的就业保障功能、社会生态功能、粮食安全功能等.所以在土地权利的分配上应当是多重的,权力的设置上应当是多主体的.小产权房开发管制失灵,首先在于农地多功能的产权属性没有明晰.未明晰的产权进入公共领域,形成公共财富,而相关权益主体博弈力的强弱不同,博弈力强的产权主体势必打破约束条件进入公共领域攫取公共财富,导致农地的过度开发、低效配置和房地产的无序发展.要治理小产权房的过度开发,必须明晰土地多功能的产权属性.
2. 缔结农地未来收益权契约.在农地开发中,农地未来收益巨大,应设置“土地未来收益权”. 土地未来收益是土地非农化后的增值收益,由市场决定.土地未来收益权引入后,将土地未来收益权收益和直接开发权两种属性分开.土地未来收益权属于农民,农民依此产权属性获取农地开发的增值收益.这样,农村集体就没有必要进行非法的土地开发,也不会产生大量小产权房的管制失灵.为防止负外部性,农地开发管制中的准许权和规划权应属于 政府.
目前,中国在农地非农化的过程中,对土地征用的补偿不足主要是对农地未来收益权价值的严重低估和剥夺,从而形成地方政府对集体农民财产权益的争夺和挤压,导致“产权冲突”的管制失灵.但另一方面,小产权房的非法开发是以政府税收和农地非农化出让收入的消失为代价的,这也同样造成土地开发价值的严重低估和蒸发,最终结果是整个社会福利水平的降低.传闻已久的小产权房获得“准生证”,既不是一种帕累托效率改进,也不是一种卡尔多效率改进,因而是不可行的.这是我们强调在农地开发过程中主张产权协商的最根本理由.
3. 合理分割农地开发收入.小产权房低价热销,导致管制收益——土地未来收益权收益的巨大漏损.农地开发后,谁来支付这一区域的城市交通、环境卫生、社区安全、社区教育以及供水、供电、供气等基础设施?
首先,土地开发增值收益主要来自于地区工业化和城市化产生的正外部性,是社会经济发展的结果,因此,其增值收益应通过管制的“收益再分配”效应由农村集体和政府共同分割,而不能由哪一方独占.对收益在不同的产权主体之间进行分割,寻求利益分配平衡,避免产权冲突带来的管制失灵.其次,就公共产品的供给来说,由于公共产品的非排他性和非竞争性,公共产品不可能由居民个人支付；而不征收房地产税,公共产品完全由政府支付也是不合理的.因此,要剥夺政府在土地开发收益上的权利也就行不通.我们认为,在土地规划和开发管制上引入土地未来收益权,通过对土地未来收益权收益的分割来削弱土地所有者的“暴利”,用于对整个土地利用收益的平衡；而在土地的开发管制上通过房产税来加以解决,使土地所有者、地方政府和房地产需求者这三者之间形成一个多赢互利的城市管理运作机制,有效避免产权冲突的产生.
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参考文献：
1、 小产权房问题简析 摘 要：近年来，随着城市化的不断扩大，我国商品房房价一路上扬，尽管国家出台了一系列调控政策，但效果并不理想。就在大部分城市居民“望房兴叹”而同时。
2、 小产权房拆迁补偿问题法律困境成因探究 摘 要：在国家明确禁止小产权房交易的大背景下，为何小产权房交易行为屡禁不止。本文将从土地制度落后、法律法规缺失、补偿政策混乱三方面分析这一现象的。
3、 基于不同理论视角小产权房问题评析 摘要：近年来国内学界关于小产权房问题的研究文献可谓浩如烟海。本文对基于政府规制理论、土地发展权理论、博弃论、制度变迁理论等不同视角的小产权房文献。
4、 利益视角下小产权房相关主体博弈分析 摘要：近年来小产权房问题得到社会的广泛关注，小产权房已经占据房地产市场一角。为找出小产权房建设的关键所在，为政府对小产权房的治理提供参考路径，利。
5、 经济法视角下农村小产权房流转问题法律治理 小产权房的发展本质是产权制度问题，即在经济层面上的产权和法律层面上的产权分离。经济法视角下的产权是指产权和产权分离。文章在阐述小产权房内涵的基础。